Sobre la hipótesis de que uno de los factores incidentes en la urbanización fragmentada y dispersa de las ciudades mexicanas es la falta de información pública sobre la disponibilidad de suelo, este artículo propone una metodología para el procesamiento sistemático y a gran escala de información estadística y geográfica, con el propósito de generar y mantener actualizado un inventario de vacíos urbanos en cada una de las ciudades del país. Esta propuesta detalla el uso de distintas herramientas tecnológicas para la identificación de vacíos urbanos, así como criterios para caracterizarlos según su tipología. También argumenta sobre alternativas para evaluar su potencial para uso habitacional, con énfasis en la atención a los segmentos de población de menores ingresos.
Aunque existe un creciente consenso internacional sobre las ventajas que las ciudades compactas pueden ofrecer en términos de habitabilidad, las ciudades mexicanas se han caracterizado por crecer de forma dispersa y fragmentada. De acuerdo con la Política Nacional de Suelo, este fenómeno ha tenido consecuencias que limitan la movilidad social, reducen la competitividad, deterioran el medioambiente y aumentan la brecha de desigualdad (Instituto Nacional del Suelo Sustentable [Insus], 2020).
En parte, el problema se explica por una aparente escasez de suelo intraurbano cuya magnitud resulta incierta por la falta de información. Si bien los catastros debieran tener como propósito contar con un inventario completo, cierto y actualizado de la propiedad inmueble ubicada en el ámbito territorial de su competencia (Morones, 2010), los diagnósticos oficiales recientes dan cuenta de su insuficiencia para el análisis y gestión del territorio. 1
Herramientas tecnológicas
Para subsanar esta deficiencia en la información, diversas investigaciones orientadas a impulsar un desarrollo urbano más compacto y sustentable de las ciudades mexicanas han propuesto el uso de herramientas y tecnologías de sistemas de información geográfica para identificar suelo apto para uso habitacional, destacando las siguientes:
- Análisis espacial multicriterio (AMCS), el cual permite combinar una amplia gama de factores urbano-ambientales y socioeconómicos para evaluar condiciones de sustentabilidad e idoneidad del suelo para uso habitacional a gran escala (Rodríguez Sosa y Sánchez Flores, 2018).
- Teledetección (imágenes satelitales y de drones) y procesamiento de fotoidentificación y fotointerpretación digital para la identificación de suelo vacante (Vargas Montalvo y Hernández López, 2018).
Se vislumbra que la conjunción de ambas herramientas tecnológicas permitiría crear y actualizar sistemáticamente, con relativa facilidad, un inventario de suelo vacante que, además, resulte idóneo para uso habitacional.
Propuesta metodológica
El primer paso para la construcción del inventario es la definición del universo, teniendo la ventaja de que podría aplicarse a distintas escalas: desde el nivel local hasta el nacional para la totalidad de las ciudades que integran el Sistema Urbano Nacional.
Posteriormente, a través de las herramientas de teledeteccción y geoprocesamiento de información es posible identificar vacíos urbanos; es decir, polígonos dentro de las imágenes satelitales que presentan características predeterminadas (por ejemplo, la presencia de suelo desnudo, la ausencia de vegetación, amplias superficies de pavimento, entre otras), a través de algoritmos relativamente sencillos. En este sentido, mediciones como el índice diferencial de vegetación normalizado (NDVI) son capaces de mostrar el verdor, y con ello, la biomasa relativa. Otras funciones permiten detectar la presencia de suelo sin construcciones, considerando los distintos tipos de suelo por regiones del país. Adicionalmente, es posible integrar la información geográfica del Censo de Población y Vivienda 2020 (Inegi, 2021), como polígonos de jardines, parques, glorietas, camellones, plazas e instalaciones, así como corroborar con datos estadísticos de la misma fuente la ausencia de vivienda o población. Todo esto exige equipo de cómputo de alta capacidad de procesamiento pero, en términos técnicos, existe la tecnología digital que permite identificar y clasificar los lotes baldíos.
Una vez identificados los polígonos de suelo urbano vacante, es posible clasificarlos en función de sus características físicas, en particular el tamaño, pues de este se deriva la capacidad de albergar desarrollos habitacionales de mayor o menor talla. Otra posible categorización sería en función de su uso actual. 4
La metodología propuesta se complementa con un análisis espacial multicriterio (AMCS) para determinar cuáles de los polígonos vacantes identificados presentan mayor aptitud para el uso habitacional y la densificación residencial. De acuerdo con la propuesta de Sánchez Flores y Rodríguez Sosa (2017), las condiciones de sustentabilidad urbana y habitabilidad se pueden valorar en cuatro dimensiones:
- Medioambiente: evalúa la exposición a riesgos medioambientales, desastres naturales y contaminación; permite evitar zonas de inundación, cuerpos de agua y sus derechos de vía, fallas geológicas, zonas propicias a erosión y deslaves, derechos de vía de redes de infraestructura como son drenes pluviales, líneas eléctricas de alta tensión, gasoductos, vías de ferrocarril y carreteras, entre otras.
- Economía: analiza las condiciones de proximidad a actividades económicas deseables para promover el acceso a empleo, productos, bienes, servicios, inversiones, comercios mayoristas y minoristas, densidad de empleos, centros comerciales, zonas de centralidad o parques industriales.
- Equidad: mide las condiciones de acceso y proximidad a servicios, así como equipamientos esenciales para promover oportunidades de desarrollo equitativo, entre las cuales se cuentan guarderías, primarias, secundarias, preparatorias, hospitales, equipamientos recreativos y culturales, centros comunitarios o edificios administrativos.
- Habitabilidad: integra variables que permiten detectar condiciones que promueven la interacción social y el uso del espacio público urbano con calidad de vida, seguridad, vitalidad, movilidad y caminabilidad, por su proximidad a actividades e infraestructuras como áreas verdes, parques, ciclovías, rutas de transporte público, centros de barrios, calles primarias y secundarias.
Cada dimensión es valorada de forma independiente, de donde se obtiene una representación espacial de las mismas (Figura 1). Después, una suma ponderada de las cuatro dimensiones genera una calificación de habitabilidad para cualquier punto dentro del territorio evaluado. Por último, la sobreposición de este resultado y los polígonos de suelo vacante identificados mediante teledetección permite determinar cuáles predios tienen aptitud para uso habitacional y descartar aquellos que no la tienen, pero que podrían destinarse a otros usos.
Desde luego, esta evaluación puede realizarse con distintas variables. En la investigación antes referida se proponen variables disponibles en datos geoestadísticos abiertos para todas las ciudades mexicanas (Tabla 1).
Conclusiones
Más aún, un inventario de suelo urbano vacante habitable es una herramienta necesaria para focalizar el destino de los recursos públicos que puedan ser asignados para la creación de las reservas territoriales. , Su existencia también permitiría orientar la toma de decisiones, en particular de los gobiernos locales, en cuanto a la revisión de planes de desarrollo urbano y la aplicación de transferencias de potencial u otros instrumentos urbanísticos.
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Morales Ramírez, A. (2010). El ahorro social aplicado al financiamiento de suelo urbano. Una alternativa para ampliar la cobertura y posibilidades del mercado institucional de vivienda en México. Tesis de Doctorado en Urbanismo, UNAM.
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Sungu-Eryilmaz, G. (2007). Community Land Trust. A solution for permanently affordable housing. Land Lines. Lincoln Institute for Land Policy.
Vargas Montalvo, R. y Hernández López, P. I. (2018). Suelo intraurbano vacante para la construcción de vivienda. Por una ciudad compacta en México. Cuarto Encuentro Académico del Fondo de Desarrollo Científico y Tecnológico para el Fomento de la Producción y Financiamiento de Vivienda y el Crecimiento del Sector Habitacional (pp. 55-60). Sedatu-Conavi-Conacyt.
Notas
- 1 Este proyecto puede ser consultado en el sitio web: https://decideyconstruye.gob.mx
