Hábitat para la Humanidad México coordinó un estudio sobre las barreras en la autoproducción de vivienda social en el país. Se identificaron los obstáculos que impiden el acceso a viviendas adecuadas para personas en situación de rezago socioeconómico y habitacional en México. También analizó las instituciones y mecanismos del ecosistema que influyen en el Sistema de Autoproducción de Vivienda Social del programa ConstruYo del Infonavit, tanto desde la perspectiva de la oferta como de la demanda.
Hábitat para la Humanidad México (HPHM) es una organización social líder en temas de acceso a la vivienda y al hábitat para la población de la base de la pirámide social, con un sólido historial de trabajo en nuestro país que se remonta a 1989. Durante este tiempo, HPHM ha brindado apoyo a más de 380 000 personas en 3 400 comunidades y forma parte de la red global de Hábitat para la Humanidad, que está presente en más de 70 países, ayudando a cerca de 46 millones de personas a mejorar sus condiciones de vida en el mundo. El compromiso de la organización es facilitar el acceso a una vivienda adecuada a familias de bajos ingresos, con la convicción de que habitar en un lugar adecuado les permitirá el ejercicio pleno de otros derechos fundamentales como la salud, la educación, así como a un ambiente sano para todas y todos. La articulación con entes públicos y privados contribuye a un uso más efectivo de los recursos necesarios para lograr intervenciones exitosas; por ello, Hábitat ha concentrado sus esfuerzos en generar acciones de incidencia local y federal.
Durante 2021, como parte de estas acciones de incidencia nacional, Hábitat para la Humanidad México coordinó un estudio de barreras a la autoproducción de vivienda social en México, en coordinación con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), a través de la Coordinación Nacional de Autoproducción, Hábitat Internacional y un equipo consultor experto.1
Además de identificar las barreras que obstaculizan el acceso a la vivienda adecuada a la población en condición de rezago socioeconómico y habitacional en México (el universo de atención del Infonavit), el estudio incluyó un análisis de las instituciones y mecanismos que influyen en el Sistema de Autoproducción de Vivienda Social del programa ConstruYo2 del Infonavit, tanto desde la perspectiva de la oferta como de la demanda. Para ello se consideró:
- Del lado de la oferta se examinó la política de vivienda (con énfasis en el programa ConstruYo Infonavit), así como a otros actores, como los proveedores de asesoría técnica constructiva (personas asesoras técnicas y empresas constructoras), así como a los gobiernos municipales.
- Desde la demanda se tomó en cuenta a la población afiliada potencial de los programas de autoproducción de vivienda (centrado en la derechohabiencia del Infonavit).
El estudio tenía objetivos particulares enfocados en identificar las causas raíz de estas barreras y proporcionar soluciones específicas para cada una. Las áreas de oportunidad encontradas se agruparon en cuatro categorías: crediticia, social y de comunicación, técnica y de construcción, y tramitología. Cada una de estas áreas presenta hallazgos y propuestas específicas. Adicionalmente, se identificaron buenas prácticas para la autoproducción de vivienda.
El estudio y sus hallazgos
Este ejercicio consistió de varias etapas, entre ellas: la investigación documental, 
el diseño y la aplicación de entrevistas a personas claves tanto por parte de la oferta como de la demanda, la identificación de las barreras, el análisis de las causas raíz de dichas barreras, la implementación de mesas técnicas multiactores para la validación de los hallazgos y la integración del reporte final.
Se partió de una descripción del programa ConstruYo, cuyo propósito fundamental es abordar las necesidades no atendidas de las personas derechohabientes del Infonavit que no quieren o no pueden adquirir una vivienda, y por ello eligen construir o mejorar su casa a través de procesos de autoproducción. Los objetivos específicos del programa son:
- Atender a todos los niveles salariales, priorizando a aquellos con ingresos más bajos.
- Fomentar proyectos de vivienda en áreas urbanas y metropolitanas para aprovechar la infraestructura existente.
- Generar soluciones habitacionales en lugares donde la oferta de viviendas es insuficiente, como en las ciudades medianas, pequeñas y zonas rurales.
- Ofrecer créditos adicionales no hipotecarios a personas que ya han liquidado su vivienda y desean mejorarla o ampliarla.
- Proporcionar opciones de financiamiento competitivas y sostenibles desde el punto de vista financiero.
Fortalezas del programa
En general, al programa se le identificaron varias fortalezas, entre las principales están las siguientes:
- La persona decide el monto, el pago mensual y el plazo del crédito (sujeto al monto de su subcuenta de ahorro, a la modalidad elegida y su calificación según el buró de crédito).
- Pueden optar por construir una vivienda nueva o mejorar, ampliar o remodelar la que ya tienen (sujeto al monto de su crédito, a la facilidad y al costo de los trámites de autorizaciones o regularizaciones, así como a las condiciones estructurales presentes).
- Pueden decidir hacerlo por etapas o con un solo crédito (lo cual está sujeto a la diferencia entre el costo del proyecto y el monto del crédito adquirido).
- El programa se puede implementar en cualquier tipo de propiedad (privada, ejidal, comunal) o a la par de otros programas públicos, solo basta contar con la posesión segura.
- El crédito es otorgado por una entidad financiera y operado por el Infonavit.
- Las aportaciones patronales posteriores a la obtención del crédito se destinan al pago del mismo, lo que permite acortar el plazo de pago. Además, pueden hacerse pagos anticipados sin penalización.
- No se requiere de garantía hipotecaria, ya que el saldo de la Subcuenta de Vivienda actúa como garantía.
- En caso de que la persona derechohabiente pierda la relación laboral y no pueda pagar el crédito, se utilizan los pagos de la Subcuenta de Vivienda para evitar el incumplimiento.
- La persona puede haber adquirido varios créditos sucesivos si cumple con los pagos en tiempo y forma, si aplica los recursos en la vivienda y si cumple con los requisitos para nuevos créditos.
- La población derechohabiente puede contar con el acompañamiento técnico de una persona asistente técnica o de una empresa constructora registrada ante el Infonavit (el tipo de acompañamiento dependerá de la vertiente elegida, puede haber casos en los que no se incluya dicha asistencia técnica debido al monto del crédito).
Barreras identificadas
Desde la oferta:
- Existe competencia con otros productos financieros del Infonavit. Entre otros factores, las tasas de interés de ConstruYo son más altas que las de otros programas del Instituto.
- Estrategias para la organización de la demanda. Se observaron dificultades para difundir el programa en los centros de trabajo y se evidenció una escasa estrategia de comunicación entre la población beneficiaria potencial.
- Claridad de la información inicial a las personas derechohabientes. Se generan expectativas poco realistas de los alcances del programa y, con frecuencia, tanto las personas asesoras técnicas como las empresas constructoras cuentan con información incompleta que dificulta el acompañamiento del proceso.
- Condiciones de pago. Las personas asesoras técnicas y de las empresas constructoras no reciben pago alguno sino hasta la primera ministración del crédito y no hay garantía de pago por todo el trabajo previo si acaso el proyecto no se lleva a cabo.
- Trámites ineficientes. La dilación de los trámites de autorizaciones municipales es el principal motivo por el cual las y los derechohabientes desisten de la ejecución de los proyectos. Este factor tuvo mayor peso durante la pandemia por la COVID-19.
- Dificultad, diversidad y excesiva rigidez de los trámites para obtener autorizaciones. Aunque este problema no es atribuible al programa ConstruYo, constituye una de las barreras más importantes para su adecuada implementación. Los requisitos varían de un municipio a otro y los documentos solicitados por el Infonavit frecuentemente no coinciden con las especificidades de cada municipio.3 La dificultad de los trámites o su regularización en algunos casos puede impulsar a las personas a permanecer en la informalidad y desistir de obtener y aplicar el crédito ConstruYo.
Desde la demanda:
- Capacidad económica reducida de la población beneficiaria potencial. Las reducciones salariales derivadas de la pandemia por la COVID-19 disminuyeron el interés en obtener un crédito, así como la consecuente capacidad de pago de la población derechohabiente. A ello se sumaron conductas patronales negativas como las aportaciones inferiores a las correspondientes, modalidades como el outsourcing, los “descansos obligados”, el impago de cuotas, entre otras.
- Expectativa del monto del crédito y los tiempos de trámite del mismo. La información disponible no facilita la conformación de expectativas realistas, lo que puede desincentivar a la población derechohabiente para hacer uso del programa.
- Disponibilidad de tiempo para darle curso a los trámites. Los horarios laborales de la potencial población beneficiaria coinciden usualmente con los de los gobiernos locales y del propio Infonavit, lo que les dificulta enormemente el proceso.
- Requisitos para llevar a cabo los trámites. Con frecuencia, la potencial población beneficiaria no cuenta con elementos para comprobar su domicilio o acreditar su identidad. La falta de un correo electrónico o el acceso a internet frecuentemente hacen difícil el proceso. Vivir en comunidades alejadas de las ciudades en donde se localizan las oficinas públicas puede ser factor para impedir la resolución de los trámites que requiere el programa.
Las recomendaciones de mejora
Como se mencionó al inicio, el estudio identificó las áreas de mejora que fueron agrupadas en cuatro categorías: crediticia-económica, social y de comunicación, técnica y de construcción, y tramitología. A continuación se exponen las propuestas para cada una de las categorías.
- Crediticia-económica
1.1. La actual tasa de interés sobre saldos insolutos de ConstruYo, de 24%, es del doble que la de otros programas del Infonavit (Mejoravit, 13%; Crédito Infonavit, 12 %, por mencionar algunos). La propuesta es acercar la tasa de interés al promedio que maneja el Infonavit en las demás opciones, así como revisar los demás programas para eliminar duplicidades y competencia interna, y establecer otras condiciones crediticias preferentes para este programa.
1.2. Otra recomendación es establecer convenios para descuentos en materiales de construcción con empresas proveedoras en zonas con mayor cantidad de proyectos (potenciales o en curso) de ConstruYo, a fin de que las empresas constructoras y la población derechohabiente cuenten con precios de mayorista o descuentos especiales.
1.3. Estructurar la demanda de un programa del Infonavit a partir del ciclo de vida de su derechohabiencia. El propósito de ello es identificar, desde el momento en que una persona comienza a cotizar en su Subcuenta de Vivienda y a lo largo de su vida, un perfil que tome en cuenta sus necesidades futuras, recursos propios o familiares para satisfacer sus necesidades de vivienda. Esto permitiría a la persona preparse con anticipación para cumplir con todos los requisitos necesarios para acceder a los mejores productos del Infonavit.
2. Social y de comunicación
2.1. Se recomienda mejorar el aceso a la información para la población derechohabiente mediante una mayor claridad en la comunicación. Se sugiere realizar sesiones virtuales de preguntas y respuestas en cada oficina del Infonavit, en horarios diferenciados, así como la implementación de formas de atención y asistencia remotas. De igual manera, es conveniente ampliar la información existente en la plataforma Decide y Construye de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).
3. Técnica y de construcción
3.1. Considerar la creación de un fondo de recursos económicos con el propósito de compensar a las personas asesoras técnicas y a las empresas constructoras por los gastos incurridos en situaciones en las que los proyectos no se lleven a cabo por causas imputables a la derechohabiencia, a las autoridades municipales o al Infonavit.
3.2. Crear un sistema de alertas para la participación de personas asesoras técnicas y de empresas constructoras en eventos de difusión y para lograr su participación en ConstruYo.
3.3. Fomentar la participación de universidades en el programa, a fin de que funcionen como centros de capacitación para las personas asesoras técnicas y las empresas constructoras.
4. Tramitología
4.1. Se requieren varias reformas legislativas a nivel estatal para agilizar los procesos de autoproducción a través de la simplificación o exención de trámites, como también para establecer archivos locales que alberguen la documentación ya verificada en trámites y así reducir el tiempo de los procedimientos.
4.2. Incentivar acuerdos estatales para la simplificación de trámites, o en su caso analizar si la Ley General de Mejora Regulatoria podría ser aplicable en todo el país.
4.3. La creación de una “Guía de buenas prácticas” en trámites de construcción de vivienda que debiera elaborar el Infonavit, a fin de orientar a los municipios sobre cuáles requisitos solicitar y cómo validar la documentación para sus autorizaciones. Dicha guía se pudiera promover ante los congresos locales para orientar las legislaciones estatales hacia una visión favorable a la autoproducción de vivienda. La guía deberá reconocer que existen especificidades, de acuerdo con la legislación de cada entidad federativa.
4.4. Capacitar a las autoridades estatales, municipales y legislativas en materia de autoproducción de vivienda y las alternativas que el mercado tiene para ello, como ConstruYo.
4.5. Una reforma legislativa general para crear una plataforma nacional de información y de direccionamiento a ventanillas de trámites en materia de usos de suelo y construcción de vivienda, en la cual se concentre la información relativa a los procedimientos y los requisitos de todos los municipios y alcaldías del país. Esta deberá estar vinculada con las plataformas municipales que contengan una versión electrónica de los documentos para que la autoridad municipal receptora emita un predictamen de los proyectos y facilite los procesos.
Colofón
El estudio contribuye a la discusión sobre la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda adecuada en México, especialmente por parte de las personas con menores ingresos; aporta elementos importantes a los procesos de autoproducción de vivienda y contribuye a perfeccionar las reglas de operación del programa ConstruYo del Infonavit, lo que podría impactar en al menos 2.2 millones de posibles beneficiarios.
Las recomendaciones de mejora que actualmente se encuentra atendiendo el Infonavit son:
- El establecimiento de acuerdos con autoridades locales y legislativos estatales para la simplificación de trámites.
- Se firmaron convenios de colaboración con los gobiernos de la Ciudad de México y ocho municipios de Oaxaca a fin de flexibilizar los trámites para el mejoramiento de vivienda a través de ConstruYo.
- Se trabaja ya para evitar la competencia con otros productos financieros y habitacionales del Instituto.
- Existe una propuesta en curso para el fondeo de ConstruYo con recursos propios del Infonavit, lo que permitirá disminuir la tasa de los créditos.
- Se está trabajando para eliminar las expectativas y disminuir los tiempos de espera. En particular, sobre esto último, el programa en breve eliminará el rol de la entidad financiera y al dispersor.
Finalmente, el estudio confirma el rol de Hábitat para la Humanidad México como un aliado para generar información, análisis y conversaciones multiactor de alcance nacional, en cuanto a los esfuerzos de acceso a la vivienda adecuada para quienes más la necesitan.
Notas
1. El equipo de personas consultoras expertas estuvo liderado por Víctor Ramírez Navarro y Antonio Azuela Cuevas.
2. El programa ConstruYO Infonavit, lanzado en 2020, permite la ampliación o remodelación de viviendas, ofreciendo financiamiento de hasta 600 000 pesos. Con el fin de asegurar la integridad estructural y la calidad del trabajo se presenta en dos modalidades: acompañado con asistencia técnica o con un constructor afiliado al Infonavit (Infonavit Fácil, 2023).
3. Por citar un ejemplo: en algunos sitios es indispensable la responsiva de una persona directora responsable de obras, lo cual eleva los costos del proyecto.
Referencias
Hábitat para la Humanidad México (2021). Estudio de barreras a la autoproducción de vivienda social en México. Hábitat para la Humanidad México, Habitat For Humanity International, Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.
Infonavit (2023). Usa ConstruYO y Haz más grande tu hogar – Infonavit Fácil. https://infonavitfacil.mx/ usa-construyo-y-haz-mas-grande-tu-hogar/
