El condominio Justicia Social 1 del proyecto Inmobiliaria Popular en la comuna Recoleta, en Santiago de Chile, transgrede uno de los esquemas comunes de la producción de vivienda estatal en América Latina: la tenencia en propiedad. Propone aprovechar el suelo público para la producción de vivienda en alquiler para familias de bajos ingresos. La gestión del alquiler es del gobierno de la comuna y las familias destinan no más de 25% de sus ingresos a la renta; siendo la mayoría de los residentes hogares encabezados por mujeres. Este artículo describe el proyecto y su capacidad de replicabilidad en otros escenarios como una política pública de alquiler social promovida por el Estado.
Descripción del instrumento
¿Cómo puede el gobierno local convertirse en promotor, productor y gestor de vivienda? Primero, es esencial considerar que esta iniciativa está vinculada al aprovechamiento de subsidios estatales a través del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), los cuales están dirigidos a la promoción de la vivienda en alquiler.
Es importante destacar que la existencia del subsidio para la promoción de vivienda en alquiler social forma parte de los esfuerzos para diversificar la tenencia de la vivienda en Chile. En 2013, se creó el Programa de Arriendo (Decreto Supremo N.o 52) como un programa dirigido a la demanda, permitiendo que familias vulnerables obtuvieran apoyo para costear el pago mensual del alquiler (Fuster, 2021). En 2014, con este subsidio como marco, se lanzó el programa Chao, Suegra, dirigido a familias jóvenes recién constituidas (González, 2020).
En 2017, en el presupuesto nacional se aplicó la Glosa 03, que permite redistribuir el presupuesto del Minvu para la construcción de oferta de vivienda, a la cual pueden acceder personas jurídicas de derecho público o privado sin fines de lucro (Recoleta, 2019). En otras palabras, esta medida permite utilizar el presupuesto enfocado en la demanda para redirigirlo hacia la oferta.
Bajo este marco, la municipalidad de Recoleta postuló para la adjudicación de financiamiento con el objetivo de construir y administrar un inmueble durante un periodo de 30 años bajo la fiscalización del Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) (González, 2020). Como se mencionó anteriormente, este subsidio a la demanda, del cual son beneficiarias algunas familias chilenas, fue la base para el financiamiento del proyecto. Además, es fundamental destacar que el terreno donde se llevó a cabo el proyecto es propiedad de la municipalidad, lo que reduce significativamente el costo de producción de la vivienda al contar con la materia prima principal: el suelo. Cabe resaltar que una de las condiciones para acceder al subsidio es que el postulante disponga de suelo público, garantizando así la certeza jurídica del proyecto.
La administración del inmueble está a cargo de un organismo creado por la municipalidad para tales fines, Corporación Innova Recoleta, una institución sin fines de lucro cuyo objetivo es “fomentar obras de desarrollo comunal, productivo, social y económico y de la innovación en la comuna” (Innova Recoleta, s.f.). Esta corporación, además de gestionar la vivienda, administra varios proyectos sociales en la comuna, como la Escuela Municipal de Capacitación, Estaciona Recoleta, Turismo, entre otros.
La selección de los beneficiarios del programa se realizó a través de un sistema de puntaje en el que se consideraron factores sociodemográficos y económicos de las familias (Serviu, Chile, s.f.). No obstante, según Alberto Pizarro (2023), director de Innova Recoleta, tres factores otorgaban mayor puntaje al momento de seleccionar a las familias beneficiarias: 1) hogares cuyas jefas fueran víctimas de violencia intrafamiliar, 2) el grado de precariedad de la vivienda de origen, y 3) el grado de hacinamiento de la vivienda de origen.
El copago de alquiler que las familias deben destinar es diferencial para cada una de ellas y se encuentra consignado bajo el denominado “arriendo a precio justo”. Este sistema estima que el pago no debe exceder el 25% de los ingresos familiares reportados a través del Registro Oficial de Hogares, de modo que las familias que acceden al beneficio pagan en función de sus ingresos. Este copago está destinado a financiar el mantenimiento y la gestión del inmueble, limpieza, portería, entre otros. Además, no se requiere un pago inicial (depósito), como es común en el arriendo de mercado tradicional, y tampoco existe un pago extra por concepto de mantenimiento y gastos comunes. Todo esto hace que el costo de las viviendas en alquiler sea prácticamente un tercio del valor de la vivienda en el mercado en esa zona (Pizarro, 2023).
Además del aspecto financiero, un elemento clave del proyecto es el programa de acompañamiento, que es de carácter obligatorio para los residentes, en el cual se realizan distintas actividades, desde talleres de postulación a la vivienda definitiva, en donde se busca orientar a las familias para que encuentren estrategias hacia su vivienda en propiedad, hasta el seguimiento a los casos de violencia intrafamiliar (Tabla 1).
Resultados de la implementación
La comuna de Recoleta se encuentra dentro del área central de la región metropolitana de Santiago (Figura 1), limita al sur con la comuna de Santiago —la capital regional y sede política del país, así como una de las zonas con mayor actividad patrimonial y cultural de la ciudad—. Además, se encuentra cercano a uno de los pulmones verdes más importantes de la ciudad, el cerro de San Cristóbal. Todo lo anterior ofrece una localización privilegiada en materia de movilidad hacia varias zonas relevantes de la capital chilena.
[…] atender a un segmento de la población que no es atendido por las políticas de vivienda destinadas a crear propietarios y que tampoco puede acceder al mercado de la vivienda ni a los cada vez más caros e inaccesibles arriendos (Jadue, 2020).
Aun cuando el primer ejercicio de este modelo es modesto, vale la pena resaltar que las condiciones de los habitantes del primer conjunto Justicia Social 1 ha sido satisfactorio, como lo expone la investigación de grado de Hermosilla y Pantoja (2021), en donde se presenta la composición de las familias que lo habitan y que es resultado del proceso de selección descrito arriba.
De lo anterior resalta que 95% de las familias beneficiarias del subsidio de alquiler tienen jefas de hogar y 37% de ellas se encontraban inmersas en un clima de violencia intrafamiliar.
Además, cabe resaltar que el conjunto habitacional se ubica en un lugar accesible a redes de transporte público, equipamientos educativos y de salud, así como céntrico, lo que también genera condiciones de habitabilidad idóneas para mejorar la calidad de vida de sus habitantes.
Respecto del copago, las familias beneficiarias pagan hoy entre 60,000 y 160,000 pesos chilenos, lo que equivale a entre 73 y 130 dólares, una cifra muy por debajo de los costos del mercado. Por esta razón, el proyecto fue recibido positivamente. Más de 3,000 familias postularon al programa, que solo pudo ofrecer 38 viviendas.
Sin embargo, a pesar de que el componente económico parece atractivo, los
resultados del proyecto en materia social también parecen ser positivos. Algunas familias que llegaron al proyecto en 2020 hoy ya se encuentran en una vivienda definitiva, y otras están en proceso de lograrlo, pues este es un objetivo que también forma parte del programa.
El gobierno municipal busca la replicabilidad del modelo, y para ello está creando un banco de suelo con el fin de continuar generando proyectos similares dentro de la comuna. Hasta la fecha, ya existen otros conjuntos que trabajan con mecanismos similares para la producción de vivienda.
Algunas reflexiones
Si bien el ejercicio ha sido exitoso, su implementación representa un reto significativo en materia de financiamiento, ya que requiere una participación importante del presupuesto municipal. Esto es especialmente relevante en cuanto al suelo, pues implica que el postulante al subsidio (en este caso, el gobierno) cuente o tenga acceso a suelo público para la construcción de la vivienda.
No obstante, se han planteado algunas críticas a esta propuesta, predominantemente del sector conservador3 (El Mostrador, 2018), sobre todo en lo que respecta a la gestión de suelo, ya que esta situación se presenta como una limitante para algunos gobiernos locales. Al respecto, Pizarro comenta:
La condición de suelo público que ha puesto el Ministerio [de Vivienda y Urbanismo], que es totalmente razonable, es una herramienta que pone ciertas dificultades, pero que no están lejos del quehacer natural del municipio en términos de su infraestructura. No es poco común que los municipios, sin importar su escala, adquieran suelo para generar una infraestructura (Pizarro, 2023).
También existen críticas respecto a la capacidad local para la gestión de la infraestructura; es decir, tener una inmobiliaria requiere recursos, y en el modelo de Recoleta, los servicios profesionales corren por cuenta de la comuna, lo que implica un desafío para aquellos municipios con menos infraestructura y capital humano.
Por otro lado, a pesar de sus limitaciones en términos de financiamiento, esta iniciativa representa un desafío provocativo para debatir sobre el tema de la vivienda social producida en propiedad. Además, plantea la necesidad de buscar nuevas soluciones que aborden diversas formas de vivienda y las características de la movilidad residencial. Esto permitiría desarrollar nuevas estrategias en el mercado de la producción de vivienda y desafiar el mito de que garantizar el derecho a la vivienda solo se logra a través de la propiedad.
En resumen, aunque la propuesta de producción de vivienda social en alquiler presenta desafíos financieros, se están explorando opciones para replicarla en otras ciudades chilenas. Asimismo, esta iniciativa invita a un debate sobre la vivienda social en propiedad y propone nuevas soluciones que aborden las diversidades del habitar y la movilidad residencial, desafiando la idea preconcebida de que la propiedad es la única garantía del derecho a la vivienda.
Notas
1 Se tomó el dato más vigente de acuerdo con el último reporte del Observatorio de Arriendo. Vale la pena resaltar que el registro se toma a partir de la oferta formal en sitios digitales, por lo que es probable que el monto promedio sea levemente mayor al del mercado general de la comuna, que cuenta con una alta oferta de cuartos en arriendo, así como casas de conventillo (vecindad) en las que el monto es menor, pero su oferta se da a través de mecanismos no digitales.
2 N. del E.: un dólar estadounidense equivale, aproximadamente, a 797.84 pesos chilenos (junio 2023).
3 Recordemos que la propuesta viene de una comuna dirigida por un militante del Partido Comunista chileno.
Referencias
El Mostrador. (2018, febrero 1). “Kast contra la corriente: Diputado se opone al proyecto de ‘Inmobiliaria Popular’ y critica a Joaquín Lavín por querer replicarlo”. El Mostrador.
Fuster, C. (2021). Vivienda, metro y sus terrenos. Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Chile.
González, C. (2020). Diseño de un modelo replicable de subsidio habitacional de arriendo público y gestión local. Universidad de Viña del Mar.
Hermosilla, Y. y Pantoja, S. (2021). Política pública local. Inmobiliaria popular, municipalidad de Recoleta. Academia de Humanismo Cristiano.
Innova Recoleta. (s. f.). Innova Recoleta: Quiénes somos. Recuperado de https://innovarecoleta.cl/?quienes-somos
Jadue, D. (2020, enero 20). La inmobiliaria popular ya es realidad. Cooperativa.cl. https://opinion.cooperativa.cl/opinion/ciudadania/la-inmobiliaria-popular-ya-es-realidad/2020-01-20/084436.html
Ministerio de Desarrollo Social. (2023). CASEN [Conjunto de datos].
Observatorio de Arriendo, UC. (2022). Indicadores clave arriendo departamentos. Área metropolitana de Santiago (AMS) [3er bimestre 2021 – 3er bimestre 2022].
Pizarro, A. (2023). Inmobiliaria Popular. A tres años de su implementación. [Comunicación personal, mayo 2023].
Serviu. (s. f.). Subsidio de Arriendo (DS.52). Serviu Metropolitano. Recuperado de https://serviumetropolitana.minvu.gob.cl/subsidio-de-arriendo-ds-52/
