Determinantes del valor del suelo: el caso del área metropolitana de Monterrey

Por José Raymundo Galán González

El valor del suelo está determinado por diversos factores. En el caso concreto del suelo urbano, no son solo las características físicas o de construcción las que generan valor en un predio, sino también su ubicación, equipamiento, accesibilidad, densidad, entre otros. En el presente estudio se analiza en qué medida cada una de estas características influye sobre el precio del suelo; y en particular, el valor del suelo habitacional en los municipios del área metropolitana de Monterrey. Estos hallazgos pueden, a priori, justificar diversas acciones de política en el suelo.

Introducción

El suelo urbano posee diferentes usos, los cuales determinan su valor. Desde un punto de vista económico, es evidente que los demandantes del suelo habitacional estarían dispuestos a pagar más si la ubicación, accesibilidad y equipamiento son los que ellos consideran adecuados. Ahora, si el uso fuera industrial se valorarían factores como la dotación de infraestructura de servicios especializados, conexiones multimodales, localización de proveedores, fuentes de consumo, etcétera.

En el presente estudio me centro en los determinantes del valor del suelo urbano, enfocado a usos habitacionales, dentro de los municipios que conforman el área metropolitana de Monterrey (AMM). Para lograrlo es importante conocer su dinámica poblacional, extensión territorial y densidad, con el fin de tener un contexto del área de estudio.

Contexto del AMM

Como se observa en las Tablas 1 y 2, los municipios de Monterrey, Guadalupe y Apodaca son los que mayor población concentran en el estado de Nuevo León. Sin embargo, son los de Juárez y García los que mayores tasas de crecimiento anual promedio han presentado en los últimos 25 años. Un aspecto importante a destacar es que, a partir del año 2000, la tasa de crecimiento anual promedio ha sido mayor en la zona metropolitana de Monterrey (ZMM) que en la del AMM, lo que ha implicado que esta última pasara de congregar 84 % de la población del estado en 1995, a 80 % en el 2020. Dicho en términos poblacionales, mientras que en 1995 la diferencia entre la población de la ZMM y el AMM era de 50 112 habitantes, para el 2020 era de 697 945.

Tabla 1. Dinámica poblacional en el AMM, ZMM y el estado de Nuevo León, 1995-2020
4_tabla_1Fuente: Censos de Población y Vivienda, Inegi 2000, 2010 y 2020; Conteos de Población Inegi 1995 y 2005; Encuesta Intercensal Inegi 2015. * El área metropolitana de Monterrey (AMM) está constituida por los municipios de Apodaca, García, Escobedo, Guadalupe, Juárez, Monterrey, San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina. ** La zona metropolitana de Monterrey (ZMM), en 1995, estaba constituida por los municipios del AMM, además de Salinas Victoria y Santiago; en 2005 se agrega El Carmen; en 2010 se incorpora Cadereyta Jiménez, y para el 2015 se incluyen Abasolo, Ciénega de Flores, General Zuazua, Pesquería e Hidalgo.
 
Tabla 2. Tasas de crecimiento anual promedio en el AMM, ZMM y el estado de Nuevo León, 1995-2020, en porcentaje (%)
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Fuente: Censos de Población y Vivienda, Inegi 2000, 2010 y 2020; Conteos de Población Inegi 1995 y 2005; Encuesta Intercensal Inegi 2015. * El área metropolitana de Monterrey (AMM) está constituida por los municipios de Apodaca, García, Escobedo, Guadalupe, Juárez, Monterrey, San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina. ** La zona metropolitana de Monterrey (ZMM), en 1995 estaba constituida por los municipios del AMM, además de Salinas Victoria y Santiago; en 2005 se agrega El Carmen; en el 2010 se incorpora Cadereyta Jiménez, y para el 2015 se incluyen Abasolo, Ciénega de Flores, General Zuazua, Pesquería e Hidalgo.
 

Evidentemente, este crecimiento poblacional fue acompañado de un incremento en la extensión urbana de la ZMM, ya que, mientras en 1995 representaba 42 589 hectáreas (ha), para 2015 eran 101 701 ha. Como consecuencia, la densidad poblacional pasó de 71.34 habitantes por hectárea en 1995, a 46.11 en 2015 (ver Tabla 3).

En general, es posible ver que mientras la población en la ZMM creció 54 % entre 1995 y 2015, el área urbana se incrementó 139 % en este mismo período. Es evidente que este fenómeno generó un crecimiento disperso, motivado por incentivos legales y económicos; lo que, a su vez, distorsionó los valores del suelo, ya que los municipios compitieron de manera unilateral por los desarrollos habitacionales, comerciales, industriales y de servicios, sin considerar un plan de desarrollo conjunto.

El resultado después de 20 años de la modificación al artículo 115 constitucional fue, en el caso de la ZMM, una pérdida de habitantes en los municipios consolidados (ver Tablas 1 y 2) y, por ende, con mayores valores en el suelo, que se trasladaron a municipios periféricos que ofrecían precios menores. No obstante, en el agregado, lo que generó fueron mayores requerimientos de movilidad, deslocalización de equipamiento y fuentes de trabajo, mayores tiempos de traslado, contaminación, entre otros factores.

Debido a estas externalidades negativas, en años recientes se ha observado un abandono de los desarrollos habitacionales más dispersos, ya que implicaban altos costos de desplazamiento para sus habitantes.

Al tomar en cuenta estos antecedentes, es relevante considerar los aspectos que ayudan a determinar el valor del suelo. Para el caso que nos atañe sería deseable conocer el comportamiento de dichos valores en los 18 municipios que conforman la ZMM. Sin embargo, dado que el crecimiento en los municipios fuera del AMM ha sido relativamente rápido y con desarrollos dispersos, no se cuenta con información suficiente para realizar un análisis estadísticamente válido. Debido a ello, el análisis se enfocará en los nueve municipios que conforman el AMM.

En años recientes se ha observado un abandono de los desarrollos habitacionales más dispersos, ya que implicaban altos costos de desplazamiento para sus habitantes.

Estimación del valor del suelo utilizando un modelo de precios hedónicos

Este modelo permite identificar los determinantes del precio de la vivienda, entre los cuales se encuentran las características físicas, de vecindario y de localización. De una manera posterior a la estimación, la técnica de precios hedónicos permite aislar cuánto del valor comercial de una propiedad es explicado por la cantidad de metros cuadrados (m2) del terreno en el que está construido el inmueble; así como estimar el precio implícito de esta característica (es decir, el precio del metro cuadrado de terreno o valor del suelo).

El modelo de precios hedónicos se basa en el supuesto de que el precio de un bien heterogéneo —como una vivienda, local, o incluso la tierra— se puede descomponer en los precios de sus propias características o atributos. Lo anterior significa que, para un presupuesto dado, cuando elegimos comprar una casa con más metros cuadrados construidos, cerca de vías rápidas y en una zona menos contaminada, es porque implícitamente estamos valorando cada uno de los atributos de la propiedad y le estamos asignando un precio implícito. La suma de todos los precios de las características, multiplicada por la cantidad de dicho atributo, nos da el precio observado del bien.

Cuando la oferta de atributos empata con la demanda por dichos atributos, ocurre una transacción; es decir, la propiedad simultáneamente se vende y se compra, porque la o el comprador valora los atributos de la propiedad en el mismo precio implícito que los ofrece la o el dueño de la propiedad. La técnica de los precios hedónicos consiste en estimar el precio implícito de las características o atributos de la propiedad.

Rosen (1974) especifica que el modelo de precios hedónicos puede ser utilizado en “clases de productos diferenciados que pueden ser descritos como un vector de características medibles”, en el cual los individuos realizan su elección de acuerdo con el bien que mejor satisface sus preferencias. Por lo tanto, a priori, podemos elegir tantas variables como nos sea posible, siempre y cuando conformen parte de la vivienda o del entorno que las rodea y, además, sean medibles. Es claro que la elección de variables dependerá del poder que estas puedan tener en el modelo y no de una cuestión de aleatoriedad.

Autores como Wen et al. (2005) hacen una diferenciación según tres tipos de características:

  1. Características del vecindario. Incluye el entorno social en el que se encuentra la vivienda. Las variables de vecindario más usadas para explicar el precio de la vivienda son: ingresos de los residentes o índice de marginación urbana, proximidad a hospitales, parques, iglesias, supermercados, bosques, tasa de crimen, calidad del medioambiente y rezago social.
  2. Características de localización. Son atributos de tipo económico, geográfico y ambiental que no están directamente relacionados con el vecindario. En el caso de la vivienda, algunas de ellas son: condiciones del tráfico, municipio donde está ubicada la vivienda, distancia al centro de negocios.
  3. Características estructurales. Son todos aquellos atributos físicos de la vivienda, y son los que más relevancia tienen en todo estudio de precios hedónicos. Algunas características consideradas como determinantes del precio de la vivienda son: número de cuartos, baños, metros cuadrados de construcción, metros cuadrados de terreno, espacio de cochera, años de antigüedad, número de pisos, etcétera.

El modelo de precios hedónicos, perfeccionado por Rosen (1974), tiene dos etapas. En la primera de ellas se realizan estimaciones, utilizando como variable dependiente el precio de la vivienda o el inmueble, y como variables independientes todas aquellas características que se consideren que modifican el precio de dicho bien. En la segunda etapa, las estimaciones de la primera etapa son utilizadas para calcular las demandas inversas de las características.

Al modificar los usos de suelo y mejorando las áreas verdes y el equipamiento se genera valor por plusvalías.

Sin embargo, el cálculo de las demandas inversas puede generar problemas de identificación debido a la endogeneidad de precios y, además, una restricción presupuestaria no lineal, para lo cual se sugiere la utilización de instrumentos que cambian de forma exógena la restricción presupuestaria. El problema para ello será la identificación de instrumentos que se puedan defender con cierta credibilidad.

Dichas limitaciones ya han sido superadas en estudios posteriores, utilizando datos de diferentes mercados o utilizando datos a través del tiempo de un solo mercado, lo cual permite argumentar con credibilidad la identificación de funciones para realizar las estimaciones de la segunda etapa.

Tabla 3. Estadísticas descriptivas

4_tabla_3
Fuente: Elaboración propia, con base en información de la Secretaría de
Desarrollo Sustentable del gobierno del estado de Nuevo León.

Estadísticas descriptivas

 En el presente estudio analizaremos los patrones de comportamiento solamente de los municipios del AMM, ya que no se cuenta con información homologada del resto de los municipios, por lo que existe mucha dispersión en su información. Los datos son obtenidos a partir de la base de datos catastrales, donde sí se tiene información sobre el valor de la vivienda, así como los metros cuadrados de terreno.

Esta base de datos contiene 815 253 observaciones de lotes considerados como uso habitacional. Cabe señalar que se limitaron las observaciones a aquellos lotes comprendidos entre 45 y 3 000 m2, los cuales comprenden 98.9 % de la base original (se excluyeron los demás por la alta dispersión de sus valores).

Adicionalmente, se consideraron como variables explicativas la proporción de los diferentes usos de suelo en la zona donde se ubica la vivienda, la densidad bruta (habitantes/hectárea), cantidad de viajes diarios generados, el municipio al que pertenece y el grado de marginación. Todas estas variables se generaron para 376 zonas dentro del AMM, las cuales están definidas por el Consejo Estatal de Transporte y Vialidad del estado de Nuevo León.

Las variables nos muestran que, para los municipios del AMM, el valor medio de la vivienda es de 816 788 pesos, en un terreno de 157.66 m2. En promedio, una zona tiene 36 % de área habitacional, 10 % de comercial, 3 % de industrial, 10 % de área verde, 11 % sin uso y 29 % vial (ver Tabla 3).

La densidad promedio es de 61.75 habitantes por hectárea, con una generación diaria de 31 261 viajes. El 30 % de las viviendas está en Monterrey; 3 % en San Pedro; 8 % en Santa Catarina; 9 % en Escobedo; 14 % en San Nicolás; 5 % en Apodaca; 28 % en Guadalupe; 1 % en García; y 3 % en Juárez. Finalmente, 14 % de la población tiene un nivel de marginación Muy bajo; 37 %, Bajo; 29 %, Medio; 15 %, Alto; y 5 %, Muy alto.

Estadísticas descriptivas

La forma funcional del modelo se determina empíricamente de acuerdo con criterios como la R-cuadrada, la R-cuadrada ajustada, los criterios informativos de Akaike y Schwarz, o bien, la inspección gráfica.

En el presente estudio se consideró, para la elección de la forma funcional, los criterios de Akaike y Schwarz. Dichos criterios son los más utilizados en la actualidad para definir cuál es la forma funcional que presenta un mejor ajuste a los datos. Las formas funcionales que se probarán son las siguientes:

  • Lineal-lineal
  • Lineal-logarítmica
  • Logarítmica- logarítmica
  • Logarítmica-lineal
  • Una mezcla de los anteriores
Tabla 4. Modelo de precio de la vivienda
 
4_tabla_4
 
Fuente: Elaboración propia. El coeficiente del municipio de San Nicolás no es estadísticamente diferente de cero.
La versión del modelo econométrico que presentó los valores más bajos de los criterios de Akaike y Schwarz fue la forma funcional a utilizar.

También es importante mencionar que se utilizó la técnica backwards (hacia atrás) para la selección de variables que presenten un mejor ajuste. Dicha técnica realiza una selección de variables que mejor ajustan y explican a la variable dependiente del modelo que en la presente investigación es la variable precio.

Resultados

A continuación se presenta la forma funcional seleccionada según los criterios antes mencionados. La ecuación a estimar fue la siguiente:

LN Valor = β0 + β1*(Constante) + β2*(Habitacional) + β3*(Comercial) + β4*(Industrial) + β5*(Equipamiento) + β6*(Sin uso) + β7*(Vial) + β8*(Densidad) + β9*(LN área) + β10*(LN viajes totales) + β11*(San Pedro) + β12*(Santa Catarina) + β13*(Escobedo) + β14*(San Nicolás) + β15*(Apodaca) + β16*(Guadalupe) + β17*(García) + β18*(Juárez) + β19*(Muy bajo) + β20*(Bajo) + β21*(Alto) + β22*(Muy alto)

Se utilizó el logaritmo natural (LN) en el valor de la vivienda, el área del terreno y en la cantidad de viajes diarios, debido a que son valores altos y con dispersión; de esta forma, al obtener sus logaritmos, sus coeficientes representaron cambios porcentuales y ofrecieron un mejor ajuste del modelo.

Se aplicó una regresión lineal de Mínimos Cuadrados Ordinarios, se omitieron las variables de uso de suelo de área verde, la variable dummy de Monterrey y el Grado de Marginación Medio (lo anterior con el fin de evitar el problema de multicolinealidad). De esta forma, los resultados obtenidos se deberán interpretar “con respecto a”. Por ejemplo, el valor de un coeficiente de un municipio implicará que es “mayor al de Monterrey” o “menor al de Monterrey”.

Tabla 5. Escenario de cambio de usos de suelo (%)

4_tabla_5
 
Fuente: Elaboración propia.
 Al estimar el modelo, se obtuvo un grado de ajuste de 78 % (R2 = 0.78), lo cual es muy aceptable. Los resultados se observan en la Tabla 4, donde se tiene que:

Existe una relación positiva entre la proporción de área destinada a los usos de suelo habitacional, comercial, de equipamiento y vial. Es decir, si una zona tiene mayores proporciones de estas variables, las viviendas dentro de ella tendrán un mayor valor. Caso contrario ocurre con los usos de suelo industrial y sin uso que, al ser mayores, generan una pérdida de valor de la vivienda.

 En aquellas zonas donde se genera movilidad o existe una mayor proporción de habitantes por hectárea, las viviendas tenderán a valer menos que en zonas con menor generación de movilidad o con menores niveles de densidad..

Con respecto a la densidad y el logaritmo natural de los viajes diarios, se tiene un valor negativo, lo que implicaría que, en aquellas zonas donde se genera movilidad o existe una mayor proporción de habitantes por hectárea, las viviendas tenderán a valer menos que en zonas con menor generación de movilidad o con menores niveles de densidad. El caso contrario genera el hecho de que las viviendas con más metros cuadrados de terreno tienden a tener mayores precios (hasta cierto punto es lógico de esperar).

En lo que se refiere al municipio donde se ubica la vivienda, se tiene que, en los municipios de San Pedro y Escobedo, viviendas con características similares tienen un mayor valor con respecto a las ubicadas en Monterrey o San Nicolás (el valor del coeficiente de ambos municipios es igual). Por el contrario, los municipios de Apodaca, Santa Catarina, García y Juárez, poseen viviendas con valores inferiores a los de Monterrey.

Finalmente, al considerar el grado de marginación, los resultados muestran que, a mayor nivel de marginación, los valores de las viviendas son menores; y en aquellas zonas con niveles bajos o muy bajos de marginación, los valores son mayores.

Hasta aquí, los resultados, en general, “son los esperados”. Sin embargo, no se estima un modelo para demostrar lo obvio, sino para modelar o cuantificar efectos con el fin de proponer alternativas que generen valor, o mitigar aquellas que resten valor, porque, al final del día, los cambios en los valores de las viviendas de alguna forma reflejan las diferentes externalidades que generan las variables consideradas, por lo que implícitamente, estamos “cuantificando las externalidades”.

Con el fin de aplicar los resultados del modelo a un caso hipotético, podría suponerse que se tiene un desarrollo habitacional constituido por 250 viviendas, con un terreno promedio de 160 metros cuadrados, en el municipio de Escobedo.

De acuerdo con el modelo, y considerando los usos de suelo de la Tabla 5 (usos actuales), tenemos que el valor de la vivienda sería de 682 009. Si se modificara el uso de suelo, incrementando el área verde y de equipamiento, tal como se muestra en la misma tabla (usos propuestos), el valor de la vivienda se incrementaría en 16 %, con un precio de 788 069 pesos. Si este diferencial se multiplicara por las 250 viviendas del desarrollo propuesto, el resultado sería una generación de valor equivalente a 26 514 868 pesos.

El ejercicio propuesto muestra que, al modificar los usos de suelo, así como mejorando las áreas verdes y el equipamiento, se genera un valor equivalente a 26 000 000 pesos por plusvalía, además de generar un flujo vía impuesto predial (en caso de actualizar los valores catastrales, por la modificación), con lo que se podría justificar e, incluso, financiar este proyecto de áreas verdes y equipamiento.

El ejercicio propuesto muestra que, al modificar los usos de suelo, así como mejorando las áreas verdes y el equipamiento, se genera un valor equivalente a 26 000 000 pesos por plusvalía, además de generar un flujo vía impuesto predial (en caso de actualizar los valores catastrales, por la modificación), con lo que se podría justificar e, incluso, financiar este proyecto de áreas verdes y equipamiento.

Conclusión

Los resultados obtenidos en este estudio muestran que es posible aproximar el efecto de las externalidades de las diferentes variables que influyen en el valor del suelo; en particular, para el caso de las viviendas. Mostramos el impacto para los municipios del AMM, donde se observa en qué magnitud se puede incidir en el valor del suelo al modificar las variables dependientes.

La utilidad de este tipo de modelos es que permite analizar, a priori, el efecto que tendrían diferentes estrategias de urbanización, lo que posibilitaría evaluar la rentabilidad privada o social de aplicarla. También ayudaría a justificar intervenciones urbanas, al poder cuantificar el efecto que tendrá sobre el valor del suelo.

Una de las limitantes del modelo es que se basa en valores catastrales, por lo que los resultados probablemente estén subestimados en valores absolutos, no así en el impacto porcentual. Es decir, en el ejemplo que se utilizó, probablemente el valor comercial de la vivienda sea mayor al catastral (que es el valor estimado por el modelo); no obstante, el impacto porcentual, el incremento de 16 % en el valor, es aplicable tanto al valor catastral como al comercial, por lo que la utilidad en términos porcentuales de impacto sí aplica.

Referencias

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Ball, M., Cigdem, M., Taylor, E. y Wood, G. (2014). Urban growth boundaries and their impact on land prices. Environment and Planning A: Economy and Space, 46, 3010-3026.

Boyle, M. A. y Kiel, K. A. (2001). A Survey of House Price Hedonic Studies of the Impact of Environmental Externalities. American Real Estate Society, 117-144.

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Moreno, R. y Alvarado, E. (2011). El entorno social y su impacto en el precio de la vivienda: un análisis de precios hedónicos en el área metropolitana de Monterrey, Trayectorias, 14(33-34).

Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, Journal of Political Economy, 82(1): 34-55.

Wen, H., Sheng-hua, J. y Xiao-yu, G. (2005). Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China, J. Zheijang Univ.-Sci. A 6, 907-914. Ver fuente

Notas
  1. Está conformada por los municipios de Apodaca, García, Escobedo, Guadalupe, Juárez, Monterrey, San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina.
  2. Estos dos municipios fueron los últimos en incorporarse al AMM, en 1988.
  3. De acuerdo con el documento “Delimitación de las zonas metropolitanas de México 2015”, editado por Conapo, Sedatu, Sedesol, Segob e Inegi, la ZMM está integrada por los municipios del AMM, además de Abasolo, Cadereyta Jiménez, El Carmen, Ciénega de Flores, General Zuazua, Pesquería, Salinas Victoria, Hidalgo y Santiago.
  4. El criterio de Akaike permite analizar la capacidad explicativa de un modelo, lo cual posibilita hacer comparaciones entre los diferentes modelos. Su definición es: AIC=e^(2k/n)*SRC/n, donde k es el número de parámetros y n es el número de observaciones.
  5. Al igual que el criterio de Akaike, permite realizar comparaciones según la capacidad explicativa de los modelos. Su definición es: SIC=n^(k/n)*SRC/n. Donde k es el número de parámetros y n es el número de observaciones.
  6. Se da cuando las variables del modelo están altamente correlacionadas entre sí, por lo que genera mayores valores de la desviación estándar, con lo que podríamos rechazar la significancia de algunas variables, como consecuencia de la multicolinealidad.

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JOSÉ RAYMUNDO GALÁN GONZÁLEZ

Licenciado en Economía y maestro en Economía Industrial por la UANL; además de haber cursado un máster y doctorado en Economía Aplicada por la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB). Tiene una especialidad en Evaluación Social de Proyectos por parte del ITESM y Banobras, y en Asociaciones Público-Privadas del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Actualmente realiza un doctorado en Sostenibilidad, en la organización Fondo Verde.

Sus líneas de investigación son: economía urbana, economía del transporte, evaluación de proyectos y economía ambiental. Ha colaborado en más de 50 proyectos e investigaciones aplicadas en los tres órdenes de gobierno, así como en consultoría privada en temas relacionados con el desarrollo urbano, movilidad, evaluación de proyectos de infraestructura vial, salud, dotación de agua potable, gasoductos, protección a centros de población, entre otros.

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El autor es arquitecto por la Universidad de Sevilla y maestro en Estudios Urbanos por el Colmex. Actualmente es el coordinador de Desarrollo Urbano para el WRI México. Puede ser contactado en el correo electrónico: gorka.zubicaray@wri.org

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Arquitecto egresado del ITESM, con estudios de maestría en Gestión Creativa y Transformación de la Ciudad por la Universidad Politécnica de Cataluña, en Barcelona. A lo largo de su trayectoria ha combinado la docencia con la investigación y el servicio público. Actualmente es el titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano y anteriormente fungió como director de Proyectos Estratégicos de la Secretaría de Salud del gobierno de la CDMX, así como asesor técnico para la Secretaría de Finanzas. Cuenta con proyectos de desarrollo urbano y económico con un enfoque de combate a la desigualdad social. Entre dichos proyectos se encuentra el Centro Cultural El Rosario, en la CDMX, el cual busca la integración social a través de actividades culturales y tecnológicas.

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Licenciado en Sociología por la UNAM, maestro y doctor en Sociología por la Université de la Sorbonne Nouvelle-Paris III. Ha impartido cursos de licenciatura, maestría y doctorado. Actualmente es Investigador Titular “B” en el Centro Peninsular en Humanidades y Ciencias Sociales de la UNAM, en Mérida, Yucatán. Sus líneas de investigación son espacio urbano, estructura de clases sociales, cambio sociocultural y etnicidad en la ciudad y su periferia próxima. Cuenta con dos libros de autoría individual y tres como coordinador, además de varios capítulos de libro y artículos en prensa y revistas especializadas.

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Abogado egresado de la UNAM y especialista en el régimen jurídico inmobiliario y en el diseño y operación de instrumentos jurídicos en materia de ordenamiento territorial y derecho de propiedad. Es socio y consultor en el despacho Grupo de Consultoría Corporativa, S.C. desde 1995. Ha sido consultor, investigador y profesor en el Programa de Estudios Metropolitanos de la UAM, el Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad de la UNAM, el Colegio Mexiquense, el Colmex, la Ibero y el Banco Mundial.

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Arquitecto y maestro en Urbanismo por la UNAM con especialización en Estudios Urbanos en Holanda, y en Desarrollo Rural Integral en Egipto. Profesor-investigador titular en la Universidad Autónoma Metropolitana-Xochimilco (UAM), miembro fundador del Programa de Investigación en Estudios Metropolitanos y profesor de la Maestría en Urbanismo en la Facultad de Arquitectura de la UNAM. Ha sido profesor en El Colegio de México (Colmex), en numerosas universidades de varios estados de la república, así como en la Universidad de Buenos Aires y en el Massachussets Institute of Technology. Ha laborado en diversas dependencias del sector público. Coordinó la realización de grandes proyectos como el programa general de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y el programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, además de ser asesor en la elaboración de la Ley General de Asentamientos Humanos.

Debido a su trayectoria, ha recibido premios como La Gran Orden de Honor Nacional al Mérito Autoral y el Premio Nacional Carlos Lazo. Tiene más de cien publicaciones en medios nacionales e internacionales. Es autor y coautor de varios libros sobre los temas del desarrollo urbano, suelo y vivienda.

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Abogado y doctor en Derecho por la UANL y maestro en Administración Pública por el Instituto Nacional de la Administración Pública en La Sorbonne, París. Ha trabajado como docente en el ITESM, en la Escuela de Gobierno y Transformación Pública y la Facultad Libre de Derecho de Monterrey, en donde es profesor fundador. Recibió el premio Instituto Nacional por un artículo en coautoría con Felipe Solís Acero. Ha sido columnista en Grupo Reforma desde 1996 y servidor público local, federal y abogado miembro del Notariado de Nuevo León.

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Licenciado en Derecho por la Universidad Iberoamericana (Ibero), maestro en Derecho por la Universidad de Warwick, Inglaterra, y doctor en Sociología por la UNAM. Se ha dedicado a la investigación académica de cuestiones urbanas y ambientales desde la perspectiva de la sociología del derecho. Asimismo, fungió como procurador federal de Protección al Ambiente entre 1994 y 2000. En los últimos años ha explorado, entre otros temas, los conflictos socioambientales y la expropiación. En 2012 promovió la formación de una red de investigadores sobre “Jueces y ciudades en América Latina”, en el contexto de la Asociación Internacional de Sociología, con el objeto de examinar el significado y los efectos del activismo judicial en el medio urbano en la región. Actualmente es vicepresidente de la Federación Iberoamericana de Urbanistas.

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Arquitecta y doctora en Urbanismo por la Universidad Federal de Río de Janeiro, Brasil. Es profesora-investigadora de diversas asignaturas en programas de pregrado y posgrado en el Instituto de Arquitectura, Diseño y Arte, de la Universidad Autónoma de Ciudad Juárez, donde además se desempeña como coordinadora del Programa de Diseño Urbano y del Paisaje. Autora del libro Densificación sustentable y habitable: viabilidad urbana, económica y sociocultural; ha publicado diversos artículos en capítulos de libro y revistas científicas.

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Ingeniero civil y doctor en Urbanismo por la UNAM. Actualmente se desempeña como profesor de la Facultad de Ingeniería de la UNAM y consultor independiente en temas de planeación, financiamiento y monitoreo. Ha sido funcionario público en Banobras y en la Conavi. Es miembro del Colegio de Ingenieros Civiles de México.

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Licenciado en Economía por la Universidad Autónoma de Nuevo León (UANL). Fue miembro voluntario del Service Civil International realizando actividades en Sipplingen, Alemania. Cuenta con un diploma en Derechos Humanos por la Comisión Estatal de Derechos Humanos de Nuevo León, en su Capítulo con el ITESM. A la fecha ocupa la dirección de Equipos en TECHO Nuevo León.

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Es licenciada en Administración y Finanzas por la Universidad Panamericana, donde fue parte del Consejo Estudiantil de la facultad y colideró la adhesión de la institución a la Red Universitaria de Prevención y Atención a Desastres. Cuenta con estudios sobre Negociación por la London School of Economics y Emprendimiento Internacional por Hogeschool Utrecht (Países Bajos). Actualmente es maestrante en Innovación Social por Learning by Helping y profesora de Financial Analytics en Collective Academy. Antes de dirigir el capítulo mexicano de TECHO se desempeñó como su coordinadora de fomento productivo, directora nacional de finanzas y directora comercial. Asimismo, ha desempeñado varios roles de voluntariado desde 2009 y participa en redes nacionales e internacionales dentro de la sociedad civil.

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DIEGO CASTAÑEDA GARZA

Economista por la University of London y maestro en Ciencias en Historia Económica por la Universidad de Lund. Actualmente es el director del clúster de economía, finanzas y desarrollo internacional en Agenda for International Development, así como profesor de Economía y Desarrollo Sustentable en el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Sus intereses de investigación incluyen el crecimiento económico de largo plazo, la evolución de la desigualdad y la historia de las transiciones energéticas. Es autor del libro de reciente publicación: Pandenomics: una introducción a la historia económica de las grandes pandemias (Malpaís/UNAM).

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JOSÉ ALFONSO IRACHETA CARROLL

Arquitecto egresado del ITESM, con estudios de maestría en Gestión Creativa y Transformación de la Ciudad por la Universidad Politécnica de Cataluña, en Barcelona. A lo largo de su trayectoria ha combinado la docencia con la investigación y el servicio público. Actualmente es el titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano y anteriormente fungió como director de Proyectos Estratégicos de la Secretaría de Salud del gobierno de la CDMX, así como asesor técnico para la Secretaría de Finanzas. Cuenta con proyectos de desarrollo urbano y económico con un enfoque de combate a la desigualdad social. Entre dichos proyectos se encuentra el Centro Cultural El Rosario, en la CDMX, el cual busca la integración social a través de actividades culturales y tecnológicas.

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CARLOS OCHOA FERNÁNDEZ

Arquitecto por la Universidad de Guadalajara, con experiencia profesional de 35 años en áreas de planeación urbana y regional, suelo urbano y vivienda. Ha dirigido, durante 20 años, el proyecto “El Porvenir”, el cual ha permitido el acceso a suelo urbano en condiciones de legalidad a casi 9 000 familias de bajos ingresos y ha recibido diversos reconocimientos, tanto nacionales como internacionales, entre los que se cuenta el Good Practice, Concurso de Buenas Prácticas para la Mejora de las Condiciones de Vida (ONU) 2004.

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ANAVEL MONTERRUBIO REDONDA

Doctora en Sociología y Maestra en Planeación y Políticas Metropolitanas por la UAM-Azcapotzalco. Posdoctorante por el National Centre of Competence in Research North-South (nccr-ns) Suiza EPFL. Es profesora-investigadora C, de tiempo completo en la UAM-Azcapotzalco. Fue subdirectora general de Análisis de Vivienda Prospectiva y Sustentabilidad de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) de 2018 a 2021. Es investigadora en el Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública de la Cámara de Diputados y directora de Planeación Estratégica del Instituto de Vivienda de la CDMX. Sus áreas de investigación son: producción del hábitat urbano, política habitacional nacional y de la CDMX, renovación urbana, conflicto urbano, planeación urbana y planeación participativa.

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GUILLERMO GÁNDARA FIERRO

Doctor en Economía y máster en Economía Regional y Urbana por la UAB, y en Economía Aplicada, Administración e Ingeniería Industrial por el ITESM. Sus áreas de especialidad son la prospectiva ambiental y urbana, la educación para la sostenibilidad y la economía ambiental. Ha dirigido el máster en Prospectiva Estratégica en el ITESM, donde trabajó como profesor e investigador en la Escuela de Gobierno y Transformación Pública. Actualmente es profesor titular en el departamento de Relaciones Internacionales del ITESM. Es miembro del Millenium Project y de la Red Iberoamericana de Prospectiva.

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MIGUEL CASTILLO CRUZ

Ingeniero civil y maestro en Mecánica de Suelos por el Instituto Politécnico Nacional (IPN). Es especialista en el análisis y diseño geotécnico de cimentaciones y pavimentos. Cuenta con una trayectoria profesional de más de 30 años, alternando la práctica profesional con la academia, la investigación, el servicio público y la práctica privada. Actualmente es profesor de las Academias de Geotecnia y Vías Terrestres, así como vocal de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Geotécnica 2021-2022. Ha ocupado cargos públicos como subdirector de Planeación y Control en el Ayuntamiento de Naucalpan, Estado de México, entre otros.

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ENRIQUE GUEVARA ORTI

Ingeniero mecánico electricista por la Facultad de Ingeniería de la UNAM, con estudios de especialización en México y el extranjero en Protección Civil, Sistemas de Alerta Temprana y Gestión Integral de Riesgos de Desastre. Inició su trayectoria en el Instituto de Ingeniería en la Coordinación de Instrumentación Sísmica. Fue coordinador operativo del Servicio Sismológico Nacional y en el Cenapred ocupó diferentes cargos desde su incorporación en 1989, donde actualmente es el director general. Ha sido asesor y consultor de la Secretaría de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil de la Ciudad de México (CDMX), de la LXII Comisión de Protección Civil de la Cámara de Diputados federal, de la Estrategia Internacional para la Reducción del Riesgo de Desastres de las Naciones Unidas y de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe.

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FLORES CORONA

Geógrafa egresada de la UNAM con maestría en Sociedades Sustentables por la UAM. Tiene un diplomado en Gestión, Ingeniería y Ciencias para la Resiliencia de los Desastres. Es técnica básica en Gestión Integral del Riesgo por la Escuela Nacional de Protección Civil y se desempeña como investigadora en Geotecnia y Cimentación, de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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LEONARDO E. FLORES CORONA

Ingeniero civil y maestro en Ingeniería con especialidad en Estructuras por la Facultad de Ingeniería de la UNAM. Coordina el Grupo de Trabajo redactor de las Normas Mexicanas sobre mampostería en el Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación, y es secretario en la Sociedad Mexicana de Ingeniería Sísmica. Se desempeña como jefe de departamento de Ingeniería Sísmica y Mecánica estructural de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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MICHELLE MUNIVE GARCÍA

Geógrafa egresada de la UNAM con maestría en Sociedades Sustentables por la UAM. Tiene un diplomado en Gestión, Ingeniería y Ciencias para la Resiliencia de los Desastres. Es técnica básica en Gestión Integral del Riesgo por la Escuela Nacional de Protección Civil y se desempeña como investigadora en Geotecnia y Cimentación, de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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ANTULIO ZARAGOZA ÁLVAREZ

Geógrafo por la UNAM. Cuenta con diplomados en Gestión, Ingeniería y Ciencias para la Resiliencia en los Desastres. Labora como jefe de Departamento de Análisis de Fenómenos Geotécnicos, de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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JOEL ARAGÓN CÁRDENAS

Maestro en Ingeniería con especialidad en Estructuras por la Facultad de Ingeniería de la Universidad Autónoma de México (UNAM). Formó parte de la Subdirección de Riesgos Estructurales en el Centro Nacional de Prevención de Desastres (Cenapred), donde actualmente es subdirector de Vulnerabilidad Estructural de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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LEOBARDO DOMÍNGUEZ MORALES

Ingeniero civil por Benemérita Universidad Autónoma de Puebla con Maestría en la División de Estudios de Posgrado de la Facultad de Ingeniería de la UNAM, donde fue profesor investigador. Ha participado en proyectos sobre instrumentación geotécnica, sísmica y puvial en diversas partes del mundo y ha colaborado en misiones de apoyo técnico en América Latina y Asia. Es miembro fundador del Comité de la Estrategia Mexicana para la Mitigación de Riesgos por Inestabilidad de Laderas.

Actualmente es el subdirector de Dinámica de Suelos y Procesos Gravitacionales, de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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YOLANDA FERNÁNDEZ MARTÍNEZ

Doctora en Arquitectura por la Universidad de Guanajuato, así como licenciada y maestra en Arquitectura por la Universidad Autónoma de Yucatán (UADY). A lo largo de su trayectoria se ha desempeñado tanto en el sector privado, el público, como en la docencia, trabajando como profesora e investigadora en la Facultad de Arquitectura de la UADY, y desde el año 2000 en el área de diseño y desarrollo urbano y vivienda. Actualmente es coordinadora de la Maestría en Arquitectura de la FAUADY. Sus áreas de investigación son la expansión urbana, así como los instrumentos normativos.

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MARIO ALFREDO HERNÁNDEZ SÁNCHEZ

Doctor en Humanidades, con especialidad en Filosofía Moral y Política, por la Universidad Autónoma Metropolitana-Iztapalapa (UAM-I). Se desempeña como profesor investigador de la Facultad de Filosofía y Letras, así como coordinador del Posgrado Interinstitucional en Derechos Humanos en la Universidad Autónoma de Tlaxcala. Es integrante del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel I. A lo largo de su trayectoria ha sido profesor invitado en numerosas universidades y fungió como asesor de la Presidencia del Consejo Nacional para Prevenir la Discriminación y de la Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de México.

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MAIRA GABRIELA JURADO GUTIÉRREZ

Maestra en Derechos Humanos por la Universidad Iberoamericana con estudios en Cooperación Internacional para el Desarrollo, y Licenciada en Relaciones Internacionales, también por la Universidad Iberoamericana. Actualmente se desempeña como directora de Operación y Seguimiento a Programas en la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial Urbano (Sedatu).

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CARINA ARVIZU MACHADO

Maestra en Diseño de Ciudad y Ciencias Sociales por la London School of Economic and Political Sciences y arquitecta por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Actualmente se desempeña como directora de Desarrollo Urbano del Tren Maya en el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) y fue subsecretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda en la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial Urbano (Sedatu).

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MALINALLI HERNÁNDEZ-REYES

Estudiante del Doctorado en Estudios Humanísticos del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Su investigación se centra en los efectos de las tareas reproductivas en la labor productiva de la mujer en la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM). Es maestra en Ingeniería y Administración de la Construcción por la misma institución y por la Universidad Veracruzana. Realizó una estancia académica en el Grupo de Investigación en Geografía y Género del Departamento de Geografía en la Universidad Autónoma de Barcelona para la revisión metodológica de su investigación doctoral.

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ALEJANDRA PALACIOS M.

Arquitecta por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Se desempeña como especialista de Apoyo en Sistemas de Información Geográfica para las Áreas de Vivienda y Urbanismo del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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JOAQUÍN R. GARCÍA V.

Arquitecto por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Se desempeña como especialista de Apoyo para el Área de Vivienda del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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CARMEN ARMENTA MENCHACA

Arquitecta por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Es especialista en Diseño Urbano y Desarrollo Inmobiliario. Ha desarrollado una trayectoria profesional híbrida, alternando su trabajo entre la academia, la investigación tanto científica como aplicada, y la práctica privada de la profesión. Su principal línea de investigación es la vivienda, privilegiando la investigación aplicada para el desarrollo de metodologías y programas, dirigidos a dar solución a la problemática de vivienda en los sectores de población históricamente más vulnerables y vulnerados. Desde el 2014 es líder del Área de Vivienda del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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ELENA V. V. SOLÍS PÉREZ

Licenciada en Psicología por la Universidad Autónoma Nacional de México (UNAM) y especialista en producción social de vivienda de bajos ingresos. Cuenta con una trayectoria de más de 45 años en la administración pública, la academia y la iniciativa privada. Ha colaborado en organismos de vivienda y de regularización de la tenencia de la tierra en el ámbito federal y de la Ciudad de México. Ha realizado investigaciones en materia de vivienda y política habitacional para el Banco Mundial, Hábitat para la Humanidad América Latina y el Caribe y el Centro Cooperativo Sueco. Colaboró con la Comisión de Vivienda para las reformas a la Ley de Vivienda 2006. De 2007 a la fecha dirige el Centro de Apoyo Mejoremos, una organización distinguida con el Premio Nacional de Vivienda 2014, en la categoría de Producción Social de Vivienda Urbana.

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PEDRO PACHECO SOLANO Y ALICIA SOFÍA LANDÍN QUIRÓS

Estudiantes de noveno semestre de Ingeniería en Desarrollo Sustentable del Tecnológico de Monterrey. Desde enero de 2018 han sido asistentes de investigación en el Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM participando en la elaboración de atlas de riesgo y planes de desarrollo urbano.

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SEBASTIÁN FAJARDO TURNER

Estudiante de décimo semestre de la carrera de Arquitectura del Tecnológico de Monterrey. Desde enero de 2020 se desempeña como asistente de investigación en el Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM, donde ha participado en la elaboración de planes municipales de desarrollo y un estudio sobre la expansión urbana de Monterrey.

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DIEGO FABIÁN LOZANO GARCÍA

Biólogo egresado de la Facultad de Ciencias de la UNAM. Cuenta con una Maestría en Ciencias y un Doctorado del Departamento Forestal en el área de Análisis Geoespacial, por la Universidad de Purdue, Indiana, en Estados Unidos. Es director y fundador del Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM, campus Monterrey. También es miembro del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel I. Tiene una amplia experiencia en el uso de herramientas de percepción remota para análisis de riesgos, calidad ambiental y desarrollo urbano.

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ROBERTO PONCE LÓPEZ

Doctorado en Estudios Urbanos y Planeación por el Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), en Estados Unidos, y una Maestría en Política Pública por la Universidad Carnegie Mellon (CMU), en Estados Unidos. Actualmente es profesor-investigador de la Escuela de Gobierno y Transformación Pública del Tecnológico de Monterrey. Su investigación es sobre la modelación urbana y el diseño de políticas públicas de transporte y uso de suelo.

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PALOMA SILVA DE ANZORENA

Experta en el diseño de políticas públicas, subsidio y financiamiento a mercados de vivienda y desarrollo urbano sustentable en Latinoamérica y el Caribe. Actualmente labora en el Banco Interamericano de Desarrollo en Washington. A lo largo de su trayectoria profesional se ha desempeñado como ministra de Vivienda en México y directora general adjunta de Sociedad Hipotecaria Federal. Es socia fundadora de IXE Banco y AFORE XX, así como miembro del consejo de administración de diversas instituciones públicas. También se desempeña como catedrática con más de 20 años de experiencia, impartiendo clases a nivel licenciatura y maestría.

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NORMA GABRIELA LÓPEZ CASTAÑEDA

Es abogada por el Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM) y Maestra en Derecho Fiscal por la Universidad Panamericana (UP). Desde diciembre de 2018 tiene a su cargo la Dirección de Incorporación y Recaudación del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). A lo largo de su trayectoria ha ocupado diversos cargos en otras instituciones públicas, como el Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE) y la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP). Asimismo, ha laborado en la industria privada y la academia.

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IRENE ESPINOSA CANTELLANO

Economista y funcionaria pública. Desde enero de 2018 ocupa el cargo de subgobernadora del Banco de México, convirtiéndose en la primera mujer dentro de la Junta de Gobierno que se estableció con la autonomía en 1994, y la primera en ocupar un rol cupular en el banco central mexicano desde su creación en 1925. Cuenta con una trayectoria de más de 25 años de experiencia en el sector financiero y académico. Se ha destacado profesionalmente tanto en la administración pública como en organismos financieros internacionales.

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JOANA CECILIA CHAPA CANTÚ

Doctora en Economía con especialidad en Teoría Económica y Aplicaciones, titulada con honores, por la Universitat de Barcelona (UB). Desde 2003 es profesora de tiempo completo de la Facultad de Economía de la Universidad Autónoma de Nuevo León (UANL), y desde 2016 es directora de su Centro de Investigaciones Económicas. Es miembro del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel II, así como miembro fundador y activo de asociaciones vinculadas al análisis sectorial y de finanzas públicas. Del 2007 a la fecha cuenta con alrededor de 50 publicaciones. Sus principales áreas de interés son los modelos multisectoriales, el crecimiento económico y las finanzas públicas.

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MARÍA EUGENIA HURTADO AZPEITIA

Doctora en Arquitectura y profesora en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) desde 1982. Es jefa del taller de proyectos del grupo de apoyo técnico solidario Espacio Máximo y Costo Mínimo, A.C. desde 1983. Junto con su asociado, Carlos González y Lobo, sus trabajos y proyectos han sido distinguidos con diversos premios, entre los que destacan el premio Vassilis Sgoutas 2011, otorgado por la Unión Internacional de Arquitectos UIA en Tokio, y el premio honorífico Magdalena de Plata, 2013, concedido por la Federación de Arquitectura Social – FAS. Ha impartido cursos y dictado talleres en organizaciones civiles de Chile, Cuba, España, México, República Dominicana y Marruecos. Es miembro de la Asociación Mexicana de Arquitectas y Urbanistas (AMAU) y formó parte de la red XIV-E: Vivienda Rural del CYTED-HABYTED de Cooperación Iberoamericana.