Reformas a la Ley del Infonavit en materia de adquisición de suelo: dudas y posibilidades

Por Ricardo López Santillán

La reciente reforma a la Ley del Infonavit abrió la posibilidad de que las y los derechohabientes utilicen su crédito para la compra de un terreno. Esto debido a que la autoconstrucción ha sido la forma en que un número considerable de mexicanas y mexicanos han logrado hacerse de un patrimonio. Si bien este cambio normativo obedece a la realidad de las y los trabajadores, su implementación ha generado dudas acerca de posibles consecuencias imprevistas.

Antes de la última reforma a la Ley del Infonavit —y más específicamente a los artículos 41 y 42—, el otorgamiento de créditos se restringía a la compra de vivienda nueva o usada, así como al uso de los recursos para remodelación o ampliación de vivienda propia. El gran cambio normativo que se introdujo en diciembre de 2020 fue la posibilidad de usar los recursos del crédito para la compra de terrenos.

El diagnóstico en el que se sustenta esta modificación es acertado: la autoconstrucción de vivienda en un terreno propio es el modelo más socorrido para buena parte de la población de este país. Sin embargo, las nuevas posibilidades que abre esta reforma también han despertado dudas, debido a que la vivienda familiar (o unipersonal) es un bien patrimonial que sigue muy arraigado en el imaginario de las y los mexicanos. Tener una propiedad donde vivir es una meta cultural y socioeconómica; muchas angustias de las personas adultas pasan por ahí. Las decisiones son difíciles y casi nunca son racionales, pues suelen estar determinadas por muchos criterios subjetivos que no tienen que ver solo con la capacidad de compra (ya sea por recursos propios o por endeudamiento).

El cuadro de vida al que aspiramos es una abstracción que incluye la seguridad, tanto física como psicológica; esto implica no sentirse expuesto a la delincuencia o a catástrofes naturales, además de tener certeza patrimonial. También están las cuestiones relativas al tipo de vecinos que “compramos” con la casa, y a ello se suma la proximidad territorial con los espacios de trabajo, consumo, ocio, recreación, educación, salud, entre otros; amén de las áreas verdes y la estética y funcionalidad de la vivienda, todos aspectos cualitativos que también influyen en nuestra elección y por los que, en ocasiones, estamos dispuestos a pagar un sobreprecio. Esto lo constaté a partir de entrevistas a personas de clase media de la Ciudad de México en mi tesis doctoral, luego publicada como libro.

En el ámbito de la sociología y la antropología no es un razonamiento nuevo ni original. Existe un texto clásico de Pierre Bourdieu sobre el mercado de vivienda en la Francia metropolitana que inspiró trabajos de investigación en otras latitudes. Aún a la vuelta de los años, sigue siendo muy pertinente hacer la referencia a esta lectura que deja claro que no existe tal cosa como la “elección racional” para algo que se alimenta de los anhelos de las personas y que implica enormes esfuerzos y hasta sacrificios.

Otra virtud del referido texto es entender los campos en disputa, que incluyen a las empresas constructoras que ofrecen, no solo vivienda, sino un “concepto”; a los organismos crediticios que le ponen precio al dinero y que pueden encarecer en un buen porcentaje los gastos totales; así como a los gobiernos municipales o las instancias a las que les ha tocado otorgar los permisos para construir. Reflexionar sobre los sujetos sociales involucrados tiene muchas posibilidades heurísticas o, dicho de forma simple, es la manera como se reparte el pastel (de la vivienda). Ese análisis permite identificar quiénes se llevan las rebanadas más grandes, casi siempre en menoscabo de las opciones de quien compra. Esto, desde luego, está determinado por las decisiones de política pública, en el actuar de las instituciones y en los marcos normativos vigentes.

A partir de mayo, el Infonavit dio a conocer las nuevas y más flexibles formas de otorgar y ejercer los créditos. Todo hace suponer que estas opciones están más en relación con las necesidades y las formas de vivir y construir de las y los derechohabientes.

Hagamos memoria sobre el caso mexicano. Durante el mandato de Vicente Fox, y siguiendo los lineamientos del Banco Mundial, se estimuló el negocio de la vivienda masiva que prometía ser muy rentable (aunque años más tarde algunas desarrolladoras quebraran). Su intención explícita fue motivar (con dinero del ahorro de las y los trabajadores) un negocio en el que bancos e inmobiliarias tenían un papel predominante en la creación de la oferta de vivienda y en la generación y obtención de plusvalor. Con el presidente Felipe Calderón se acentuó esta tendencia. Las constructoras tuvieron cada vez más injerencia en la toma de decisiones de qué, cómo y dónde construir. Lo anterior abonó a la dispersión de las ciudades, que se extendieron de forma difusa, haciendo que la dotación de servicios urbanos se hiciera onerosa por el deber de llevarlos hasta zonas alejadas. A este fenómeno (y a otros tantos saldos negativos) se le denomina de forma genérica como formas de urbanización neoliberal. Este modelo promovió más la construcción y la colocación de créditos que el impulso al objetivo primordial del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit): dotar de vivienda social a las personas que no tienen capacidad de pago o de endeudamiento para solventar los precios del mercado (Ziccardi, 2015).

Algún freno se intentó poner el sexenio pasado con el Programa Nacional de Vivienda y con la creación de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) pues, al menos en el papel, se intentó controlar la expansión de las manchas urbanas, garantizando un modelo de desarrollo urbano sustentable en lo social, económico y ambiental. Sin embargo, el asunto de la vivienda social no mejoró realmente. La gente, en muchos casos, con tal de tener una casa propia, siguió aceptando las condiciones ínfimas de vivienda que ofrecían las inmobiliarias dedicadas al negocio de los emprendimientos masivos. Fraccionamientos distantes de los espacios de educación, salud y empleo; conformados por casas de tamaño reducido, construidas con materiales de mala calidad y, en algunos casos, ubicadas en zonas de riesgo por fenómenos naturales o por la inseguridad social.

En fin, se promovió vivienda con muchos sobrecostos ocultos. No es casualidad que, en estas circunstancias, muchos propietarios en ciernes decidieran dejar sus casas, e incluso, dejar de pagar sus créditos. Son el saldo de décadas de mala gestión. El propio Infonavit (2015) hizo un detallado diagnóstico al respecto. En aquel entonces, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) contaba alrededor de 5 millones de viviendas deshabitadas. Hoy, según la misma fuente, se cuentan 6.1 millones.

Ahora bien, las adecuaciones de diciembre de 2020 a la Ley del Infonavit parecen ir a contracorriente de, al menos, tres sexenios de ventajas a los constructores. Sin embargo, revertir esas inercias no será tarea fácil. Poner recursos a disposición para la compra de un terreno o para la autoconstrucción ha generado dudas, e incluso críticas airadas. No basta con el diagnóstico de usos y costumbres, de formas de habitabilidad. Si bien tener un lugar donde vivir es una cuestión de derechos humanos y en nuestro país es una garantía constitucional asentada en el artículo 4 de la Constitución, la forma en cómo se construye y financia la adquisición de ese hogar está lejos de lograr consensos, incluso entre las y los conocedores del tema.

Recientemente, en un blog de especialistas (la mayoría en urbanismo y derecho) se me ocurrió comentar que me parecía acertado el cambio a la Ley del Infonavit, porque reconocía lo que para sociólogos y antropólogos son realidades insoslayables: la posibilidad de adquirir un terreno para luego edificar mediante la autoconstrucción es una forma muy socorrida de procurarse una vivienda. Se me vino una marejada de regaños, por decir lo menos; casi todos fundamentados en criterios estéticos y relativos al ordenamiento territorial. Yo solo contrargumenté mencionando la pertinencia de los candados que establece la propia ley: el proceso tendrá respaldo institucional a través de un crédito y de un acompañamiento técnico. Asimismo, para poder comprar terreno o construir en él, este debe contar con servicios, como luz, agua y drenaje, además de estar en un lugar con alumbrado público, servicio de recolección de basura, cobertura de telecomunicaciones y, en fin, terrenos habitacionales que cumplan la normativa urbana, ecológica y de protección civil. Esos candados, a mi juicio, garantizan certeza patrimonial y buenas condiciones de habitabilidad.

Pero, por lo visto, lo arriba referido no son solo inquietudes de mis colegas. El propio director de la institución, Carlos Martínez Velázquez, ha dicho que, resultado de las mesas de trabajo creadas ex profeso, las y los representantes de las personas empresarias, trabajadoras, de los gobiernos locales, entre otros, le han manifestado su preocupación en relación a que estas nuevas formas de financiamiento puedan abonar al desorden urbano, haciendo necesaria la asistencia técnica para que la vivienda autoconstruida sea segura y de calidad.

Desde luego que son preocupaciones legítimas y hay que prestarles oídos. Hay un antecedente importante a considerar. En las ciudades mexicanas, con la reforma al artículo 27 constitucional de 1992 se liberó al mercado una gran extensión de suelo urbanizable. Lo que antes había sido concebido como tierra para la producción agropecuaria y para la reproducción de los modos de vida campesinos, incluso indígenas, se comienza a concebir como el gran negocio que permite hacer crecer la dimensión de los centros urbanos a costa de suelo barato. La otrora vocación rural y la intención de hacer producir la tierra ejidal cede su paso, al menos para los ejidos que rodean las ciudades, a una vorágine por parte de los despachos desarrolladores de vivienda y demás constructoras que ven en el suelo barato una gran posibilidad de obtener ganancias. Las comisarías ejidales de los contornos de las ciudades ya cuentan con servicios, lo que las convierte en el primer paso para dar lugar a la lotificación y luego construcción o autoconstrucción en esas tierras de reciente pasado agrícola.

Desde luego, esto no es ilegal, pero tampoco es deseable. No es lo más conveniente para las ciudades que crecen de forma difusa y sin darle su debido peso a los programas de ordenamiento territorial (que son casi todas en el país). Además, se desperdicia una buena oportunidad para volver a hacer productivo el campo de la periferia próxima a las ciudades, con las ventajas económicas, de empleo y ambientales que esto pueda acarrear. Mención aparte merecen los así llamados lotes o terrenos de inversión, que al parecer sí están al límite de lo legal. Al menos en Yucatán, es un asunto tan delicado que ya se está tratando de ordenar con una iniciativa de ley en el Congreso local.

Estos lotes de inversión, que casi siempre son terrenos en medio de la nada, distantes y sin servicios, por ahora no aplican para los posibles créditos del Infonavit, pero hay resquicios que hacen temer que se cumplan las profecías que suponen que las y los alcaldes de esos municipios se puedan subir al negocio inmobiliario, dotando de servicios y promoviendo la construcción de vivienda lejana, inconexa con la urbe central o con las cabeceras municipales, sin calidad y sin respeto al medioambiente. Hay que impedirlo a toda costa. Esos lugares serían mejor aprovechados si dotaran de servicios ambientales a la ciudad, como receptores de carbono o como zonas de recarga pluvial, o incluso como espacios que recuperen su vocación agrícola.

En la Asamblea General del Infonavit del 29 de abril de 2021 se definieron los mecanismos para garantizar que los peores escenarios invocados por mis colegas nunca sucedan. A partir de mayo, el Infonavit dio a conocer las nuevas y más flexibles formas de otorgar y ejercer los créditos. Todo hace suponer que estas opciones están más en relación con las necesidades y las formas de vivir y construir de las y los derechohabientes. Me parece un gran paso que el subsidio no sea a la oferta de vivienda, lo cual, en realidad, beneficiaba fundamentalmente a las constructoras. Es de suponerse que, con esta reforma, el Infonavit esté más comprometido con la promoción de la vivienda social y no solo con la colocación de créditos en el mercado, como fue la característica del período neoliberal que sí propició el desorden urbano y la vivienda de mala calidad.

Referencias

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) (2015). Atlas del abandono de vivienda. México: Cuadra.

Ziccardi, A. (2015). Cómo viven los mexicanos. Análisis regional de las condiciones de habitabilidad de la vivienda. México: IIJ-UNAM.

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RICARDO LÓPEZ SANTILLÁN

Licenciado en Sociología por la UNAM, maestro y doctor en Sociología por la Université de la Sorbonne Nouvelle-Paris III. Ha impartido cursos de licenciatura, maestría y doctorado. Actualmente es Investigador Titular “B” en el Centro Peninsular en Humanidades y Ciencias Sociales de la UNAM, en Mérida, Yucatán. Sus líneas de investigación son espacio urbano, estructura de clases sociales, cambio sociocultural y etnicidad en la ciudad y su periferia próxima. Cuenta con dos libros de autoría individual y tres como coordinador, además de varios capítulos de libro y artículos en prensa y revistas especializadas.

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Arquitecto egresado del ITESM, con estudios de maestría en Gestión Creativa y Transformación de la Ciudad por la Universidad Politécnica de Cataluña, en Barcelona. A lo largo de su trayectoria ha combinado la docencia con la investigación y el servicio público. Actualmente es el titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano y anteriormente fungió como director de Proyectos Estratégicos de la Secretaría de Salud del gobierno de la CDMX, así como asesor técnico para la Secretaría de Finanzas. Cuenta con proyectos de desarrollo urbano y económico con un enfoque de combate a la desigualdad social. Entre dichos proyectos se encuentra el Centro Cultural El Rosario, en la CDMX, el cual busca la integración social a través de actividades culturales y tecnológicas.

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Abogado egresado de la UNAM y especialista en el régimen jurídico inmobiliario y en el diseño y operación de instrumentos jurídicos en materia de ordenamiento territorial y derecho de propiedad. Es socio y consultor en el despacho Grupo de Consultoría Corporativa, S.C. desde 1995. Ha sido consultor, investigador y profesor en el Programa de Estudios Metropolitanos de la UAM, el Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad de la UNAM, el Colegio Mexiquense, el Colmex, la Ibero y el Banco Mundial.

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Arquitecto y maestro en Urbanismo por la UNAM con especialización en Estudios Urbanos en Holanda, y en Desarrollo Rural Integral en Egipto. Profesor-investigador titular en la Universidad Autónoma Metropolitana-Xochimilco (UAM), miembro fundador del Programa de Investigación en Estudios Metropolitanos y profesor de la Maestría en Urbanismo en la Facultad de Arquitectura de la UNAM. Ha sido profesor en El Colegio de México (Colmex), en numerosas universidades de varios estados de la república, así como en la Universidad de Buenos Aires y en el Massachussets Institute of Technology. Ha laborado en diversas dependencias del sector público. Coordinó la realización de grandes proyectos como el programa general de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y el programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, además de ser asesor en la elaboración de la Ley General de Asentamientos Humanos.

Debido a su trayectoria, ha recibido premios como La Gran Orden de Honor Nacional al Mérito Autoral y el Premio Nacional Carlos Lazo. Tiene más de cien publicaciones en medios nacionales e internacionales. Es autor y coautor de varios libros sobre los temas del desarrollo urbano, suelo y vivienda.

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Abogado y doctor en Derecho por la UANL y maestro en Administración Pública por el Instituto Nacional de la Administración Pública en La Sorbonne, París. Ha trabajado como docente en el ITESM, en la Escuela de Gobierno y Transformación Pública y la Facultad Libre de Derecho de Monterrey, en donde es profesor fundador. Recibió el premio Instituto Nacional por un artículo en coautoría con Felipe Solís Acero. Ha sido columnista en Grupo Reforma desde 1996 y servidor público local, federal y abogado miembro del Notariado de Nuevo León.

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Licenciado en Derecho por la Universidad Iberoamericana (Ibero), maestro en Derecho por la Universidad de Warwick, Inglaterra, y doctor en Sociología por la UNAM. Se ha dedicado a la investigación académica de cuestiones urbanas y ambientales desde la perspectiva de la sociología del derecho. Asimismo, fungió como procurador federal de Protección al Ambiente entre 1994 y 2000. En los últimos años ha explorado, entre otros temas, los conflictos socioambientales y la expropiación. En 2012 promovió la formación de una red de investigadores sobre “Jueces y ciudades en América Latina”, en el contexto de la Asociación Internacional de Sociología, con el objeto de examinar el significado y los efectos del activismo judicial en el medio urbano en la región. Actualmente es vicepresidente de la Federación Iberoamericana de Urbanistas.

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Estudiante del Doctorado en Estudios Humanísticos del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Su investigación se centra en los efectos de las tareas reproductivas en la labor productiva de la mujer en la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM). Es maestra en Ingeniería y Administración de la Construcción por la misma institución y por la Universidad Veracruzana. Realizó una estancia académica en el Grupo de Investigación en Geografía y Género del Departamento de Geografía en la Universidad Autónoma de Barcelona para la revisión metodológica de su investigación doctoral.

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ALEJANDRA PALACIOS M.

Arquitecta por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Se desempeña como especialista de Apoyo en Sistemas de Información Geográfica para las Áreas de Vivienda y Urbanismo del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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JOAQUÍN R. GARCÍA V.

Arquitecto por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Se desempeña como especialista de Apoyo para el Área de Vivienda del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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CARMEN ARMENTA MENCHACA

Arquitecta por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Es especialista en Diseño Urbano y Desarrollo Inmobiliario. Ha desarrollado una trayectoria profesional híbrida, alternando su trabajo entre la academia, la investigación tanto científica como aplicada, y la práctica privada de la profesión. Su principal línea de investigación es la vivienda, privilegiando la investigación aplicada para el desarrollo de metodologías y programas, dirigidos a dar solución a la problemática de vivienda en los sectores de población históricamente más vulnerables y vulnerados. Desde el 2014 es líder del Área de Vivienda del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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ELENA V. V. SOLÍS PÉREZ

Licenciada en Psicología por la Universidad Autónoma Nacional de México (UNAM) y especialista en producción social de vivienda de bajos ingresos. Cuenta con una trayectoria de más de 45 años en la administración pública, la academia y la iniciativa privada. Ha colaborado en organismos de vivienda y de regularización de la tenencia de la tierra en el ámbito federal y de la Ciudad de México. Ha realizado investigaciones en materia de vivienda y política habitacional para el Banco Mundial, Hábitat para la Humanidad América Latina y el Caribe y el Centro Cooperativo Sueco. Colaboró con la Comisión de Vivienda para las reformas a la Ley de Vivienda 2006. De 2007 a la fecha dirige el Centro de Apoyo Mejoremos, una organización distinguida con el Premio Nacional de Vivienda 2014, en la categoría de Producción Social de Vivienda Urbana.

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PEDRO PACHECO SOLANO Y ALICIA SOFÍA LANDÍN QUIRÓS

Estudiantes de noveno semestre de Ingeniería en Desarrollo Sustentable del Tecnológico de Monterrey. Desde enero de 2018 han sido asistentes de investigación en el Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM participando en la elaboración de atlas de riesgo y planes de desarrollo urbano.

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Estudiante de décimo semestre de la carrera de Arquitectura del Tecnológico de Monterrey. Desde enero de 2020 se desempeña como asistente de investigación en el Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM, donde ha participado en la elaboración de planes municipales de desarrollo y un estudio sobre la expansión urbana de Monterrey.

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Biólogo egresado de la Facultad de Ciencias de la UNAM. Cuenta con una Maestría en Ciencias y un Doctorado del Departamento Forestal en el área de Análisis Geoespacial, por la Universidad de Purdue, Indiana, en Estados Unidos. Es director y fundador del Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM, campus Monterrey. También es miembro del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel I. Tiene una amplia experiencia en el uso de herramientas de percepción remota para análisis de riesgos, calidad ambiental y desarrollo urbano.

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ROBERTO PONCE LÓPEZ

Doctorado en Estudios Urbanos y Planeación por el Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), en Estados Unidos, y una Maestría en Política Pública por la Universidad Carnegie Mellon (CMU), en Estados Unidos. Actualmente es profesor-investigador de la Escuela de Gobierno y Transformación Pública del Tecnológico de Monterrey. Su investigación es sobre la modelación urbana y el diseño de políticas públicas de transporte y uso de suelo.

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PALOMA SILVA DE ANZORENA

Experta en el diseño de políticas públicas, subsidio y financiamiento a mercados de vivienda y desarrollo urbano sustentable en Latinoamérica y el Caribe. Actualmente labora en el Banco Interamericano de Desarrollo en Washington. A lo largo de su trayectoria profesional se ha desempeñado como ministra de Vivienda en México y directora general adjunta de Sociedad Hipotecaria Federal. Es socia fundadora de IXE Banco y AFORE XX, así como miembro del consejo de administración de diversas instituciones públicas. También se desempeña como catedrática con más de 20 años de experiencia, impartiendo clases a nivel licenciatura y maestría.

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NORMA GABRIELA LÓPEZ CASTAÑEDA

Es abogada por el Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM) y Maestra en Derecho Fiscal por la Universidad Panamericana (UP). Desde diciembre de 2018 tiene a su cargo la Dirección de Incorporación y Recaudación del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). A lo largo de su trayectoria ha ocupado diversos cargos en otras instituciones públicas, como el Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE) y la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP). Asimismo, ha laborado en la industria privada y la academia.

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IRENE ESPINOSA CANTELLANO

Economista y funcionaria pública. Desde enero de 2018 ocupa el cargo de subgobernadora del Banco de México, convirtiéndose en la primera mujer dentro de la Junta de Gobierno que se estableció con la autonomía en 1994, y la primera en ocupar un rol cupular en el banco central mexicano desde su creación en 1925. Cuenta con una trayectoria de más de 25 años de experiencia en el sector financiero y académico. Se ha destacado profesionalmente tanto en la administración pública como en organismos financieros internacionales.

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JOANA CECILIA CHAPA CANTÚ

Doctora en Economía con especialidad en Teoría Económica y Aplicaciones, titulada con honores, por la Universitat de Barcelona (UB). Desde 2003 es profesora de tiempo completo de la Facultad de Economía de la Universidad Autónoma de Nuevo León (UANL), y desde 2016 es directora de su Centro de Investigaciones Económicas. Es miembro del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel II, así como miembro fundador y activo de asociaciones vinculadas al análisis sectorial y de finanzas públicas. Del 2007 a la fecha cuenta con alrededor de 50 publicaciones. Sus principales áreas de interés son los modelos multisectoriales, el crecimiento económico y las finanzas públicas.

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MARÍA EUGENIA HURTADO AZPEITIA

Doctora en Arquitectura y profesora en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) desde 1982. Es jefa del taller de proyectos del grupo de apoyo técnico solidario Espacio Máximo y Costo Mínimo, A.C. desde 1983. Junto con su asociado, Carlos González y Lobo, sus trabajos y proyectos han sido distinguidos con diversos premios, entre los que destacan el premio Vassilis Sgoutas 2011, otorgado por la Unión Internacional de Arquitectos UIA en Tokio, y el premio honorífico Magdalena de Plata, 2013, concedido por la Federación de Arquitectura Social – FAS. Ha impartido cursos y dictado talleres en organizaciones civiles de Chile, Cuba, España, México, República Dominicana y Marruecos. Es miembro de la Asociación Mexicana de Arquitectas y Urbanistas (AMAU) y formó parte de la red XIV-E: Vivienda Rural del CYTED-HABYTED de Cooperación Iberoamericana.