La vivienda es un derecho. Sin embargo, como se ha comprobado en las últimas décadas, una edificación lejana de los centros de trabajo y sin servicios públicos o deficientes dista mucho de ser una vivienda digna y adecuada. En este texto se enumeran los atributos de las buenas prácticas de desarrollo inmobiliario, así como algunas áreas de oportunidad para mejorar el esquema de financiamiento urbano.
Existe una tendencia clara en México: más de 70 % de las viviendas del país han sido construidas por sus propios habitantes y, en 80 % de los casos, han sido financiadas por ellos mismos (Instituto Nacional de Estadística y Geografía [Inegi], 2019).
Si se parte del principio válido para los asentamientos irregulares —“primero el suelo y luego la vivienda”—, la oferta de suelo urbanizado a precios accesibles y en condiciones de legalidad resulta una alternativa para que millones de familias emprendan la construcción progresiva de sus viviendas iniciando, como primer paso, con la adquisición de suelo.
Introducción
Tener acceso a una vivienda en México es una decisión que puede tomarse en unos minutos si se dispone de los recursos o si se puede acceder a un crédito, pero cuando no, la tarea puede tomar una vida.
Si se trabaja en el sector formal de la economía, y se cuenta con seguridad social y con los ingresos suficientes, es posible adquirir financiamiento para comprar una vivienda, nueva o usada, por parte del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) o de otros organismos similares, siempre y cuando las personas trabajadoras y la vivienda a financiar cumplan con ciertos requisitos dictados por estas instituciones. También es posible obtener créditos para adquirir una vivienda por parte de la banca comercial si se cuenta con ingresos comprobables, además de otras condiciones.
Ahora bien, si se trabaja dentro del sector informal de la economía, es posible, en algunos casos, obtener créditos de ciertas instituciones. Sin embargo, las tasas de interés tienden a ser más elevadas. Otro camino disponible es la adquisición de un lote de terreno para construir gradualmente una vivienda conforme se vaya contando con los recursos.
La adquisición de suelo ofrece una alternativa para estas familias, pues permite la edificación progresiva; esto es, construir poco a poco hasta terminar la vivienda. El bajo costo del suelo sin edificaciones ha permitido a millones de familias acceder a una vivienda que de otra manera no les habría sido posible conseguir.
No obstante, esta necesidad también ha contribuido al desarrollo de asentamientos irregulares, los cuales han tenido importantes costos financieros, sociales y ambientales para nuestras ciudades. La vivienda es un derecho; sin embargo, como se ha comprobado en las últimas décadas, una edificación lejana de los centros de trabajo y sin servicios públicos o deficientes, dista mucho de ser una vivienda digna y adecuada.
Condición del mercado
De acuerdo con el Inegi, en México existen más de 60 millones de personas trabajadoras. Aproximadamente 77.23 % de ellas —unos 46 millones— recibe menos de tres salarios mínimos; es decir, menos de 425 pesos diarios en todo el país y menos de 640.20 pesos diarios en la zona de la frontera norte mexicana —alrededor 21.35 dólares diarios en todo el país y unos 32.16 dólares diarios en la zona de la frontera norte.1
En el 2018, el Infonavit, por su parte, señaló que el valor promedio de las viviendas financiadas por productos ofrecidos por la mencionada institución, durante ese año, oscilaba entre 548 000 pesos (27 500 USD) y 1 080 000 pesos (54 250 USD). Aunado a ello, en 2019 el Infonavit contabilizó que 90.5 % de las cuentas de ahorro para la vivienda no habían ejercido su crédito; a saber, alrededor de 60 millones de cuentas, 17.1 millones de las cuales estaban activas hasta dicho año. Para un gran número de las y los trabajadores con dichas cuentas activas, pese a contar con los 116 puntos requeridos por el Infonavit, el monto del crédito otorgable no les alcanzaba para adquirir una vivienda.
Según datos del Inventario Nacional de Viviendas del Inegi, 70 % de las viviendas propias habitadas del país fueron construidas por sus propios dueños. De este universo de viviendas construidas, casi 80 % fue financiado con recursos propios. La situación actual señala que 15.4 % de las viviendas habitadas del país es rentada, 14.6 % es prestada, y 70 % es habitada por sus dueños. Además, cabe considerar que existen más de 8 000 000 de viviendas deshabitadas (Infonavit, 2019).
Un terreno dentro de un fraccionamiento popular, con una superficie promedio de 90 metros cuadrados, equipado con los servicios de agua potable, drenaje sanitario, electrificación, alumbrado, vialidades conformadas y pavimentadas; con los trámites concluidos ante la autoridad municipal conforme a la legislación urbana, donde se puede constituir una escritura pública de manera inmediata; lo he podido estimar —mediante múltiples estudios de mercado— entre 125 000 y 250 000 pesos (entre 6 300 y 12 600 USD).
Asentamientos irregulares
Tanto las familias que tienen seguridad social pero cuyos ingresos no son suficientes para adquirir una vivienda, como aquellas que, además de no tenerla, no son personas sujetas a créditos y no les alcanza, se ven orilladas a rentar, a compartir casa con otras familias (con los altos costos sociales que implica el hacinamiento) o, como tercera opción, a adquirir suelo y construir ellas mismas sus viviendas.
En muchos casos, estas familias adquieren un lote de terreno ubicado en un asentamiento irregular, sin acceso a servicios públicos, sin certeza jurídica y, de manera progresiva, llevan a cabo la construcción de la vivienda, cargando los costos sociales correspondientes. Las administraciones municipales, financiadas por los contribuyentes, serán las que tendrán que cargar con la urbanización, la dotación de equipamiento urbano y la regularización administrativa de estos asentamientos.
Los asentamientos irregulares tienen un alto costo para los municipios, y, en algunos casos, prácticamente los tienen en quiebra técnica. Asimismo, no consideran la planeación urbana, los aspectos ambientales, sociales, técnicos ni financieros que un fraccionamiento regular sí; no obstante, existe una lección que es posible aprender de ellos: “primero el suelo y luego la vivienda”.
Oferta de suelo urbano para la población de bajos ingresos
La importancia de ofrecer suelo urbano radica en brindar a la población de bajos ingresos una oportunidad de acceder a una vivienda sin optar por los asentamientos irregulares, que, en muchos casos, es la única vía para estas familias.
En las experiencias que hemos tenido en los últimos 20 años y casi 9 000 acciones de suelo, nos hemos percatado de que un desarrollo con estos atributos debe cumplir con las siguientes características:
- Planificación. Cumplir con los lineamientos en materia de planeación urbana, impacto ambiental, impacto hidrológico, movilidad, entre otras. Es decir, proyectarse a conformidad de las autoridades municipales, considerando los instrumentos de planeación urbana vigentes, el medio físico natural y transformado, la reglamentación y la legislación urbana aplicable.
- Equipamiento. Deben contar con los servicios básicos en correcto funcionamiento (agua, luz, gas, recolección de basura, etcétera). La oposición de los desarrolladores privados a los mecanismos redistributivos de gestión del suelo, insistiendo en desarrollar proyectos que solo consideran los usos rentables, dejando de lado los que no generan un beneficio; entre ellos la vivienda de bajo costo (Menéndez, 2017; Morales, 2019).
- Cumplimiento. Debe tener un cumplimiento administrativo conforme a la legislación urbana aplicable y haber garantizado el pago de sus obligaciones conforme a lo señalado por las leyes hacendarias.
- Certeza jurídica. Debe ser posible la escrituración inmediata de los lotes de terreno.
- Progresividad. Una vez adquirido el lote de terreno, las personas adquirientes deben poder utilizarlo como garantía para obtener un segundo crédito y así llevar a cabo la construcción de su vivienda.
Los asentamientos irregulares tienen un alto costo para los municipios, y, en algunos casos, prácticamente los tienen en quiebra técnica.
Posibilidades, retos y áreas de oportunidad
En fechas recientes, el Infonavit ha promovido un mecanismo que puede permitir a millones de familias en todo el país adquirir un lote de terreno en términos legales, con servicios públicos y en condiciones crediticias ideales. Esta medida será fundamental para resolver las problemáticas que enfrentan las ciudades mexicanas.
El esquema de suelo urbano a precios accesibles y en condiciones de legalidad tiene el potencial de resolver la problemática de vivienda que enfrenta el país, y, por otro lado, atacar el problema de los asentamientos irregulares, todo ello en observancia del desarrollo urbano, medioambiente, impacto hídrico, movilidad, etcétera.
Estos lotes de terreno podrán utilizarse después como garantía para un segundo crédito o vincularse a otros programas para la autoproducción de sus viviendas, como ConstruYO del propio Infonavit.
A continuación se muestra un diagrama con las áreas de oportunidad, áreas de riesgo y conceptos claves que, a mi juicio, pueden mejorar el esquema de financiamiento de suelo urbano:
Conclusiones
En mi experiencia, y a través de acciones de promoción y financiamiento de suelo urbano, ha sido posible lograr un crecimiento ordenado de los centros de población, atendiendo a la planeación urbana y al impacto ambiental. A escala regional hemos podido comprobar que el desarrollo de este tipo de acciones implica una alternativa a los asentamientos irregulares.
Para las familias mexicanas, la promoción de suelo urbano a precios accesibles y en condiciones de legalidad, y su posterior edificación progresiva, representa una alternativa para la adquisición de una vivienda, sin el riesgo ni las cargas sociales que implica habitar en un asentamiento irregular, sin servicios públicos, certeza jurídica y en ambientes degradados.
Referencias
Comisión Nacional de los Salarios Mínimos (Conasami) (2021). Tabla de salarios mínimos vigentes a partir del 2021. Ver fuente.
Instituto Nacional de Estadística y Geográfica (Inegi) (2020). Censo de Población y Vivienda 2020. Ver fuente.
Instituto Nacional de Estadística y Geográfica (Inegi) (2016). Inventario Nacional de Viviendas. Ver fuente.
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) (2019). Reporte Anual de Vivienda 2019. Ver fuente.
Notas
- Las cantidades mencionadas en este texto están calculadas con un tipo de cambio de 19.81 pesos mexicanos por dólar, al 20 de mayo del 2021 (DOF, 2021).
- En la fase de análisis de viabilidad financiera de nuestros desarrollos efectuamos un estudio de mercado con metodología propia, con un tamaño de muestra variable dependiendo del tamaño del centro de población donde se pretende trabajar. Asimismo, tomamos en cuenta el costo de llevar a cabo un desarrollo de estas características. Por lo general, comprobamos nuestros costos cada que se realiza el proceso de escrituración de un lote de terreno, ya que una o un perito valuador autorizado por el municipio debe realizar el avalúo del inmueble.
