Uno de los retos del sector de la vivienda social es que los desarrolladores implementen buenas prácticas para ofrecer habitaciones dignas. Para ello, las empresas deben trabajar de la mano con las y los habitantes de las casas que ofrecen para que ambos adopten nuevos hábitos que contribuyan a ciudades sustentables. Más allá del diseño, el desafío para los desarrolladores de vivienda social es doble: 1) generar espacios públicos sustentables y 2) fomentar la organización vecinal para acompañar la creación de comunidades resilientes. En este artículo se comentan buenas prácticas que valen la pena rescatar y escalar.
En México, 49.5 millones de personas trabajan de manera formal en el sector industrial, comercial o de servicios (Instituto Nacional de Estadística y Geografía [Inegi], 2021). La mayoría de estas personas no tiene tiempo para invertir en la autoconstrucción de su vivienda y prefiere comprar casas terminadas a empresas profesionales de desarrollo inmobiliario. De cara a los retos que nos presenta la crisis climática es preciso que dichos desarrolladores implementen buenas prácticas para ofrecer viviendas dignas, contribuyendo a los Objetivos de Desarrollo Sostenible (Organización de las Naciones Unidas [ONU], 2015). Para ello, las empresas tienen que trabajar de la mano con las y los consumidores de las viviendas vendidas para que ambos grupos adopten nuevos hábitos que contribuyan a ciudades sustentables.
Es del interés de las autoridades del sector público fomentar estas buenas prácticas, ya que la lucha contra el cambio climático requiere de la participación y coordinación de todas las esferas: pública, privada y social. En este contexto, se busca que las autoridades se vuelvan articuladoras de esfuerzos locales para generar alianzas con las y los actores de los sectores privado y de la sociedad civil. Esto puede tomar muchas formas, pero creemos que, en el sector vivienda, una de las estrategias más eficientes es la de incentivar a los desarrolladores inmobiliarios para que adopten buenas prácticas de desarrollo comunitario y sustentabilidad y que, de esta forma, las y los vecinos de los barrios en los cuales intervienen aprendan a organizarse, a adoptar hábitos sustentables y a ser resilientes.1
Hoy, la idea de muchas autoridades del sector público es diseñar e implementar ellas mismas los programas sociales y de desarrollo urbano. Esta estrategia no puede generar cambios a largo plazo, ya que las administraciones de gobierno tienen una capacidad de acción solamente de tres —en el caso de las municipales— a seis años —las estatales y nacionales—. Además, cada administración tiene sus prioridades geográficas y sociales, mientras que el desarrollo inmobiliario se da en una gran diversidad de zonas urbanas. Al incentivar que las empresas inmobiliarias adopten buenas prácticas de desarrollo comunitario y sustentabilidad, los gobiernos podrán impulsar cambios y dinámicas de transformación hacia la sustentabilidad mucho más amplios y duraderos de los que pueden hacer ellos mismos.
Hasta ahora se ha pensado mucho al respecto de buenas prácticas en materia de diseño sustentable de las viviendas, el cual puede contribuir a mitigar el cambio climático a través de la reducción de gases de efecto invernadero. Sin embargo, en países como México es estratégico atender también las vulnerabilidades de la población con acciones de adaptación a la crisis climática. Por ello, aquí se insiste en la necesidad de promover buenas prácticas de desarrollo comunitario y resiliencia alrededor de tres tipos de acciones concretas:
- El fomento de la organización vecinal para acompañar la creación de comunidades resilientes.
- La generación de espacios públicos sustentables que consideren la gestión integral de basura y la captación de agua pluvial.
- La socialización de proyectos inmobiliarios a través de diálogos empresa-vecinos para presentar y afinar, de manera colaborativa, las medidas de mitigación de impactos viales y urbanos.
Propongo aquí revisar tres casos de éxito de empresas inmobiliarias que integraron procesos de desarrollo comunitario, y luego extraer lecciones de política pública que las autoridades puedan escalar y replicar.
Tres casos de éxito
Provive – Comunidades Que Renacen
Es una empresa de Tijuana, en Baja California, creada en 2010, inicialmente centrada en la compra, rehabilitación y venta de vivienda de interés social adjudicada de las carteras vencidas del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores [Infonavit] y de bancos privados (las famosas “viviendas abandonadas”). Lo innovador de esta empresa fue que, desde el inicio, no solo se enfocó en la rehabilitación de las viviendas, sino en la regeneración de comunidades. Es decir, no solamente se enfoca en comprar y renovar las casas para venderlas, sino que implementa estrategias a escala de barrio, con las comunidades de habitantes, para mejorar el entorno de las viviendas en su dimensión social, económica y ambiental. Por ello, en 2011 creó la Fundación Tú+Yo, dedicada a acompañar y empoderar a las y los vecinos para generar proyectos de mejora de sus barrios. Esta fundación desarrolló una metodología de acompañamiento que busca crear agentes de cambio en su vecindario a través de proyectos que ellos mismos proponen para mejorar la seguridad, limpieza o cualquiera otra problemática compartida.
A la fecha, esta fundación ha implementado 1 273 proyectos y actividades comunitarios que registraron 166 276 participaciones de vecinas y vecinos.2 Para responder a la crisis provocada por la pandemia por la COVID-19, así como el hecho de que las y los niños y adolescentes tuvieron que adaptarse a una modalidad de escolaridad en línea, esta fundación logró canalizar 455 534 pesos para capacitar en temas de tecnologías digitales a 10 maestros, 26 alumnos y 26 padres de familia de la escuela primaria Ejército Trigarante, ubicada en Cañadas del Florido, fraccionamiento de vivienda social muy deteriorado que la empresa y la fundación acompañan desde hace casi 10 años.
Aquí se rescatan tres elementos:
1. La creación de una fundación que se ha ido fortaleciendo e institucionalizando a través de los años, lo que hoy le permite contar con varias alianzas estratégicas y con una estrategia de financiamiento plural.
2. Un enfoque de empoderamiento de las y los habitantes de todas las edades que consiste no en hacer para las personas sino con ellas, para que estas desarrollen iniciativas más allá de lo que puede hacer la fundación. De esta forma, la fundación se adapta a las necesidades y particularidades de los conjuntos habitacionales en los cuales interviene, escuchando a las y los habitantes y partiendo tanto de sus propuestas como de sus capacidades para potenciarla.
3. Un mecanismo de financiamiento que permite a la fundación operar de manera perene, ya que la empresa Provive le transfiere 2% de sus ventas totales.
En términos de políticas públicas, este caso de éxito invita a promover la creación de fundaciones con estas tres características para todas las empresas que compran vivienda adjudicada de carteras vencidas. Las autoridades podrían exigir a los desarrolladores que impulsen este tipo de estrategia de desarrollo comunitario, fomentando el desarrollo de empresas institucionalizadas con una visión de regeneración urbana con participación social, y no solamente entes comerciales enfocados en la compra y venta de viviendas que no impulsan ningún cambio estructural en los barrios deteriorados que intervienen. Solamente así se podrá contribuir a regenerar los numerosos vecindarios con altas tasas de vivienda abandonada en el país porque, solos, los gobiernos no pueden atender todas las necesidades de mejora de estos vecindarios. Para que los conjuntos habitacionales que hoy tienen altas tasas de vivienda social se vuelvan el hogar de comunidades sustentables y resilientes es estratégico que los gobiernos locales, las empresas inmobiliarias y los habitantes hagan alianza y actúen en conjunto.
Comvive
Esta empresa de la Ciudad de México tiene un proyecto piloto innovador en Zumpango, Estado de México, municipio que es parte de la zona de influencia del nuevo aeropuerto de Santa Lucía y que ha visto un crecimiento habitacional muy rápido, el cual ha generado numerosas problemáticas urbanas, como la falta de agua, movilidad, seguridad, etc.3 En 2021, esta empresa también creó una fundación, Comunidad Verde, para acompañar a las y los habitantes de todos sus desarrollos de vivienda nueva, tanto de interés social como de mayor valor.
Lo innovador de esta fundación es su enfoque en la sustentabilidad, centrado en la generación y activación comunitaria de espacios públicos que permitan enfrentar los retos del cambio climático. La fundación está ahora desarrollando este modelo en un proyecto piloto a las afueras del recién estrenado Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles, donde se está construyendo vivienda nueva de interés social. Ahí, propone talleres de educación ambiental a los habitantes del conjunto y diseña proyectos comunitarios de gestión de la basura y generación de composta, solo por citar unos ejemplos.
Esta buena práctica se caracteriza también por tres elementos:
- La institucionalización y sistematización de los esfuerzos de desarrollo comunitario para integrarlos en todos los procesos de la empresa desarrolladora.
- El enfoque hacia el cuidado del medioambiente y la lucha contra el cambio climático, alineando todas las acciones de la fundación a los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU.
- Una estrategia de alianzas con otras organizaciones para potenciar las acciones y aumentar el alcance de la fundación y de las propuestas que puede hacer a las y los habitantes de los conjuntos.
En términos de política pública es necesario diseñar e implementar incentivos para que todas las empresas inmobiliarias integren esta dimensión de desarrollo comunitario y sustentabilidad en sus procesos. Particularmente hacen falta incentivos para que se desarrollen espacios públicos que integren estrategias de activación comunitaria, educación ambiental y ecotecnologías, especialmente en relación con la captación y reuso de agua pluvial y con la gestión integral de basura.
Encasa
Esta empresa de Tijuana, en Baja California, desarrolla conjuntos de vivienda dirigidos a personas de clase media-alta en zonas centrales de la ciudad. Encasa integró en sus procesos líneas de acción para establecer un diálogo con las y los vecinos fuera de sus desarrollos con el fin de identificar qué se puede hacer para mejorar el barrio y cómo se puede colaborar para ello. La empresa parte de la idea de compartir con sus vecinas y vecinos la preocupación por mejorar los barrios que interviene y busca colaborar con ellos para mejorarlos.
Esta empresa no creó ninguna fundación, pero sí implementa protocolos para acercarse a las y los vecinos de manera corresponsable y transparente. Esto permite, entre otras cosas, publicitar, afinar y acordar las medidas de mitigación de los impactos tanto viales como urbanos de sus proyectos, así como establecer una comunicación respetuosa con las y los habitantes para resolver cualquier problema y acordar mejoras.
En términos de políticas públicas, esta buena práctica se puede generalizar si los municipios solicitan a los desarrolladores socializar sus proyectos y sus medidas de mitigación de impacto vial, urbano y ambiental. El concepto de socialización de proyectos urbanos tiene que afinarse y entenderse todavía: falta que los municipios definan procesos claros y criterios de evaluación de los procesos de socialización y que estos sirvan para transparentar el desarrollo tanto inmobiliario como urbano, y para fomentar la colaboración multisector a favor del desarrollo sustentable de las ciudades.
Políticas públicas a implementar
Con base en estos tres casos de éxito es posible extraer dos lecciones principales, válidas para el desarrollo de viviendas horizontales o verticales, y de cualquier valor.
La primera: es del interés de instituciones y autoridades del sector público fomentar empresas institucionalizadas y socialmente —o más bien, urbanamente— responsables, para que estas sean sus aliados en el fomento de ciudades más sustentables con comunidades vecinales participativas y armónicas. Esto implica un cambio de estrategia para las autoridades, ya que no se trata de que el gobierno implemente los proyectos sociales, sino de que generen los incentivos para que empresas y vecinos colaboren para mejorar los barrios en transformación. Así, los gobiernos pueden implementar sus proyectos sociales prioritarios y, a la vez, fomentar que se hagan otros a través de las alianzas empresa-habitantes.
Los incentivos pueden ser financieros o requerimientos legales: se pueden dar estímulos fiscales para que las empresas inmobiliarias desarrollen espacios públicos con ecotecnologías y procesos comunitarios para cambiar hábitos, sobre todo en cuanto al uso del agua y la gestión de basura. Asimismo, se puede solicitar a las empresas que inviertan un porcentaje de sus ventas en acciones de desarrollo comunitario sustentable. También se puede requerir a las empresas que socialicen sus proyectos y sus medidas de mitigación de impacto para fomentar la colaboración multisector en favor del mejoramiento de los barrios.
La segunda lección aprendida es que el financiamiento de estos esfuerzos para generar comunidades vecinales sustentables y resilientes debe venir de la combinación de tres fuentes: la empresa inmobiliaria invierte, integrando buenas prácticas de desarrollo comunitario, ya que eso le permite generar plusvalía y reducir los conflictos sociales; el gobierno (en sus tres niveles) brinda incentivos fiscales y legales para que las empresas integren procesos de desarrollo comunitario y generen espacios públicos sustentables, y así potenciar la transformación de los barrios hacia la sustentabilidad; la sociedad civil (fundaciones y habitantes) invierte tiempo y recursos que se optimizan al aliarse con otras organizaciones y, al institucionalizarse, pueden captar donaciones y recursos a fondo perdido.
En este sentido, lo estratégico es que estos incentivos y requerimientos sean parejos para todas las empresas en todos los territorios, por lo cual es importante que se promueva desde la Federación y los estados, y que se apliquen a nivel municipal.
Notas
1. La resiliencia se entiende en el sentido plasmado por la Ley General de Cambio Climático de los Estados Unidos Mexicanos vigente como la “capacidad de los sistemas naturales o sociales para recuperarse o soportar los efectos derivados del cambio climático”. La resiliencia comunitaria insiste en el aspecto colectivo de esta capacidad; es decir, en la importancia de la organización comunitaria de las y los habitantes, así como en su eficiente y sostenible cuidado y aprovechamiento de los espacios públicos, para enfrentar los retos del cambio climático a través de la mitigación y de la adaptación. La resiliencia comunitaria debe tener un enfoque de equidad de género e inclusión social ya que, para cada organización comunitaria, es preciso identificar las vulnerabilidades y oportunidades locales para definir las estrategias ad hoc.
2. Estas cifras pueden ser consultadas en el portal www.tumasyo.mx/resultados
3. Ver Sedatu (2020). Programa Territorial Operativo de la Zona Norte del Valle de México, en https://www.gob.mx/sedatu/documentos/programa-territorial-operativo-de-la-zona-norte-del-valle-de-mexico-con-enfasis-en-el-proyecto-aeroportuario-de-santa-lucia?idiom=es
Referencias
Instituto Nacional de Estadística y Geografía (2021). Censo General de Población y Vivienda 2020. https://www.inegi.org.mx/ app/areasgeograficas/#collapse-Resumen
Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (2020). Programa Territorial Operativo de la Zona Norte del Valle de México. https://www.gob.mx/sedatu/documentos/programa-territorial-operativo-de-la-zona-norte-del-valle-de-mexico-con-enfasis-en-el-proyecto-aeroportuario-de-santa-lucia?idiom=es
Organización de las Naciones Unidas (2015). Objetivos de Desarrollo Sostenible. https://www.un.org/sustainabledevelopment/ es/objetivos-de-desarrollo-sostenible/
