A pesar de que son claros los efectos negativos que ha dejado la política federal de la vivienda en las últimas décadas, se sigue apostando únicamente por la propiedad privada, dejando sin posibilidades a diversos sectores de la población que no poseen los recursos necesarios para cumplir los requisitos que impone el mercado mobiliario. El gobierno municipal de Tlajomulco ha puesto en marcha un programa de alquiler social que, además de brindar soluciones habitacionales a estos sectores vulnerables, impulsa la utilización de la vivienda particular deshabitada, que en la entidad rebasa 26% de su parque habitacional.
Son múltiples los estudios que han demostrado1 las graves fallas que ha tenido la política de vivienda federal implementada a inicios de la década de 2000, la cual se ha caracterizado por la producción masiva de vivienda de interés social en las periferias de las ciudades mexicanas, así como por un modelo de desarrollo dirigido por los intereses del mercado inmobiliario. Desde entonces, el otorgamiento de subsidios y créditos hipotecarios en manos de los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavi) ha sido promocionado como un camino para la estabilidad, la prosperidad y, sobre todo, la tenencia en propiedad (Harner, Jiménez y Cruz, 2009), pero que en la realidad únicamente es accesible para los trabajadores del sector formal.
Estos nuevos espacios residenciales aislados y destinados para una población socialmente homogénea ocasionaron fuertes demandas tanto de servicios como de equipamientos, de transporte público e incluso de fuentes de empleo, mismas que los gobiernos locales no pudieron proveer de manera adecuada por las limitadas capacidades institucionales que históricamente han presentado (Ziccardi y González, 2015).
Ante las carencias del entorno, la falta de provisión de bienes y servicios, la adquisición de viviendas como inversión y la imposibilidad de pago de los créditos adquiridos, entre otras causas, surgió uno de los grandes efectos negativos de la política de vivienda: la deshabitación.
Este fenómeno —si bien es natural por los propios ciclos del mercado inmobiliario—2 ha tomado una dimensión distinta desde la implementación de la política de vivienda. El Censo de Población y Vivienda 2010 mostró por primera vez una tendencia creciente en la deshabitación de viviendas en todo el territorio nacional (Sánchez y Salazar, 2011) y, en la actualidad, dichas viviendas suelen encontrarse concentradas de manera desmesurada en los fraccionamientos de interés social de reciente creación.
El Censo de Población y Vivienda 2020 (Instituto Nacional de Estadística y Geografía [Inegi], 2020) ha contabilizado más de 6 millones de viviendas deshabitadas en México, muchas de las cuales afectan la vida cotidiana de las personas que continúan habitando el territorio. El constante aumento y rápido deterioro físico de estos inmuebles tiende a provocar crisis de seguridad —tanto reales como percibidas—, dado que las viviendas son frecuentemente objeto de robos y actos vandálicos, ocupadas de manera ilegal o utilizadas como tiraderos, situaciones que, a su vez, inciden en una mayor desocupación de vivienda y que originan la infrautilización del parque habitacional.
La situación del mercado de alquiler
La vivienda en alquiler surge, como señala Jaime Sobrino (2021), por la imposibilidad que tienen los hogares para acceder a una en propiedad, especialmente por el alto valor que tienen. Informes internacionales han mostrado que, en México, la compra de una vivienda nueva solo resulta viable para personas que reciben más de cinco salarios mínimos, es decir, solamente aquellos que pueden acceder a créditos hipotecarios tanto del sector público como privado (Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social [Coneval], 2018), situación que excluye a un amplio porcentaje de la población.
Para dimensionar lo inasequible que es el mercado actual, una familia que tiene ingresos mensuales de 2 720 pesos, en promedio, y que no califica para ningún tipo de subsidio o crédito hipotecario —es decir, pertenecientes al primer decil poblacional— tendría que destinar la totalidad de sus ingresos durante 22 años para adquirir una vivienda3 (ONU-Habitat e Infonavit, 2018). Es ante este escenario que el alquiler se presenta como una de las principales alternativas de tenencia para los hogares de escasos recursos (Blanco, Fretes y Muñoz, 2014).
Sin embargo, el mercado de alquiler muestra una serie de dificultades que no han recibido suficiente atención y que podrían hacerlo un mecanismo tan inaccesible como la vivienda en propiedad (Gargantini, 2021). En primera instancia es importante enfatizar que, en América Latina y en especial México, la oferta de vivienda en alquiler es considerablemente menor que en otros países; esto responde a que, desde hace décadas, la esfera gubernamental no ha impulsado otras formas de tenencia o programas de apoyo al alquiler (Ponce Sernicharo, 2014) debido a que continúa considerándose a la vivienda en propiedad como un fin último, siendo una única transacción, en lugar de un proceso de administración, gestión y control, como pudiera ser con algún esquema de alquiler.
Otra situación que se presenta es que el alquiler es únicamente regulado por el Código Civil y, por ende, se concibe como una relación contractual entre iguales.
La realidad es que persiste una clara desventaja y vulnerabilidad en una de las partes (Rodríguez, Jaramillo y Ramírez, 2021): la parte inquilinaria. Cuando existen contratos de alquiler de por medio, frecuentemente se dan incumplimientos en las condiciones y obligaciones por ambas partes, pero son los inquilinos quienes desconocen aún más la legislación y los mecanismos disponibles para hacer valer sus derechos. Por lo tanto, persisten las prácticas de intimidación y de acoso, los aumentos de precios injustificados, e inclusive los desalojos forzosos, lo que pone en riesgo a miles de hogares mexicanos.
Con la crisis económica y sanitaria de los últimos años ha sido innegable que las vulnerabilidades socioeconómicas se han disparado (Rodríguez, Jaramillo y Ramírez, 2021), dificultando aún más la situación económica y aumentando las disparidades de los hogares mexicanos. La pérdida de empleos y, en consecuencia, la disminución de los ingresos, impide que las familias puedan hacerle frente al constante encarecimiento de los precios de alquiler, los cuales no se encuentran regulados y en donde, además, persiste un desajuste entre los montos que se solicitan y la calidad de la vivienda (Sobrino, 2021).
A la par de los altos costos, el mercado impone requisitos excesivos que disminuyen considerablemente las posibilidades que puede tener un hogar para alquilar una vivienda. La documentación que habitualmente se solicita —por ejemplo, la comprobación de ingresos, el historial crediticio o el aval con propiedad libre de gravamen— son requisitos difíciles de cumplir en contextos donde impera la informalidad y la incertidumbre.
A estos requerimientos se le han sumado nuevas condiciones, como la firma de pagarés, pagos de depósitos por varios meses e, inclusive, avales con propiedades en determinados municipios y menores de cierta edad, por mencionar solo algunos.
Asimismo, subyacen prejuicios y prácticas de discriminación hacia grupos en específico, particularmente aquellos que presentan alguna discapacidad, jóvenes, adultos mayores, inmigrantes, miembros de la comunidad LGBT o madres solteras, que aun cuando pueden estar en condiciones de cumplir con los requerimientos, son descartados por su perfil.
Dada esta combinación de dificultades, no sorprende que en México persista un mercado informal de alquiler considerable —que no es exclusivo de los asentamientos informales—, y que conlleva un alto grado de inseguridad jurídica sobre las condiciones en las cuales una familia habita una vivienda. Especialmente en los fraccionamientos de interés social en donde existe un gran número de viviendas deshabitadas que, muchas veces, están sujetas a procesos de recuperación por parte de una entidad financiera. En estas situaciones, el alquiler informal se oferta de manera recurrente por personas que aprovechan estos largos procesos legales para lucrar con el inmueble y, sobre todo, con la necesidad. En otros casos, que son menores, los líderes vecinales identifican viviendas abandonadas y las rentan a personas con necesidad habitacional, requiriendo cuotas de alquiler más baratas que en el mercado y utilizando dichas cuotas para la mejora del entorno o la rehabilitación de la vivienda.
En este sentido, el testimonio de Irma, una mujer de 58 años que habita en el fraccionamiento Hacienda Santa Fe, en Tlajomulco de Zúñiga, es revelador: “Imagínese, con 500 pesos por casa, con eso podemos hacer el bacheo, limpieza del parque, poda y la iluminación. Así viven personas que necesitan las viviendas y nosotros también mejoramos el clúster”.
Como se puede advertir, en materia habitacional actualmente persisten dos situaciones antagónicas: por un lado, un parque habitacional infrautilizado, producto de la desatinada política de vivienda; y, por el otro, a amplios sectores de la población que presentan cada vez más dificultades para acceder al mercado de alquiler. Problemáticas como estas —que se han ido complejizando con el paso del tiempo y que afectan el territorio, las formas de habitar y la calidad de vida de las personas— han llevado a algunos gobiernos locales a atraer gradualmente más temas que deberían ser concurrentes y coordinados.
El alquiler social en el contexto internacional
La Federación Europea de Organizaciones Nacionales de Trabajo con Personas sin Hogar (Feantsa) define la vivienda de alquiler social como aquella que busca corregir las fallas del mercado, que tiene como población objetivo a sectores de la población que no pueden solventar sus necesidades habitacionales, que presenta reglas de asignación claras, que reúne estándares adecuados de habitabilidad, que tiene subsidios públicos y se provee sin fines de lucro, y que, además, es supervisada por las entidades públicas (Bosch Meda, 2021). Su origen se remonta 
a mediados del siglo XIX con la gestión de la vivienda obrera, que impulsó la implementación de esquemas innovadores para dar acceso a viviendas asequibles, las cuales en ocasiones se brindaban a cambio de mano de obra para su rehabilitación (Muxí, 2018). Su paulatina adopción por parte de distintos países se ha basado en modelos del estado de bienestar o socialdemócratas (Falagán, 2019). Sin embargo, con la irrupción del capitalismo y principalmente del modelo neoliberal, esta forma de acceder a la vivienda se fue abandonando, transformándola únicamente en un acceso dicotómico (alquiler privado y propiedad).
No obstante, después de la Segunda Guerra Mundial, algunos países continuaron apostando por el alquiler social, a pesar de que este mecanismo ha presentado una tendencia a la baja. Un claro ejemplo sobre el tema ha sido el Ayuntamiento de Barcelona y el gobierno vasco, que han impulsado el alquiler social mediante organismos como el Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación, entidad que gestiona más de 6 mil viviendas en alquiler social (Ayuntamiento de Barcelona, 2016) y la Sociedad Pública de Alquiler de Vivienda Protegida en Euskadi, que alquila viviendas vacías para destinarlas al alquiler social, demostrando que la inversión puede resultar más rentable que la construcción de viviendas nuevas. Tan solo en 2017, esta sociedad pública captó 4,500 viviendas con una inversión de 22 millones de euros, cifra que solo hubiera permitido la edificación de 200 inmuebles (Ampudia, 2017).
El alquiler social en México: experiencias desde Tlajomulco de Zúñiga
Tlajomulco de Zúñiga, que forma parte del área metropolitana de Guadalajara (AMG) en el estado de Jalisco, ha sido uno de los municipios más afectados por la instrumentación de la política de vivienda federal de las últimas décadas. Durante el periodo que comprende de 2000 a 2020, se colocaron 216,274 financiamientos solo por parte del Infonavit (Sistema Nacional de Indicadores de Vivienda [SNIIV], 2021), situación que sin duda incidió en el rápido incremento de su parque habitacional, que pasó de 25,057 viviendas particulares a 297,855 (Inegi, 2020).
Al igual que otros municipios que tuvieron un desarrollo inmobiliario acelerado, disperso y desarticulado, en Tlajomulco el fenómeno de la deshabitación pronto comenzó a evidenciarse, a exacerbarse y a tener severas repercusiones socioterritoriales. Mientras que en 2010 se contabilizaban 51,151 viviendas particulares deshabitadas (Inegi, 2010), para 2020 ya se concentraban 77,709 en todo el territorio, lo que representa la deshabitación de 26.08% del parque habitacional (Inegi, 2020).
Ante este escenario, la creciente preocupación y exigencia de la ciudadanía, el gobierno de Tlajomulco de Zúñiga buscó intervenir y articular estrategias acordes a su propio contexto. Al tomar como referencia las experiencias de alquiler social en países como España, Holanda y Reino Unido, en abril de 2019 se puso en marcha el primer programa de alquiler social de México, Renta tu Casa. Este programa concibe la problemática urbana de la deshabitación como una oportunidad para atender otro gran desafío: el acceso a la vivienda de la población más vulnerable. A diferencia de un esquema de alquiler social europeo, Renta tu Casa alquila viviendas de interés social directamente a sus propietarios para después asignarlas a personas que presentan dificultades para acceder a una en el mercado habitacional.
En este sentido, el programa funge como gestor, mediador y aval, brindando diversos beneficios para las partes involucradas. A los propietarios se les garantiza la preservación del estado físico del inmueble, así como el pago íntegro del monto de alquiler, además de que cuentan con el respaldo jurídico de un contrato celebrado con el gobierno municipal. Por otro lado, a los inquilinos beneficiados por el programa se les brinda una vivienda en adecuadas condiciones de habitabilidad y seguridad jurídica sobre la tenencia, además de un monto de alquiler mensual asequible de 350 pesos durante su permanencia en el programa. Esto significa que el programa subsidia un importante porcentaje del costo del alquiler, e inclusive contempla la inversión de recursos para la rehabilitación física de viviendas que han permanecido sin ser habitadas por largos periodos.
Los apoyos otorgados por Renta tu Casa son dirigidos para la atención de adultos mayores, mujeres jefas de hogar con dependientes menores edad, personas afectadas por desastres naturales, personas en situación de calle o en refugio temporal, personas inmigrantes o refugiadas, así como víctimas de violencia intrafamiliar o de género, y personas con alguna discapacidad (Gobierno Municipal de Tlajomulco de Zúñiga, 2022).
A octubre de 2022, el programa ha rentado 88 viviendas y ha recibido más de 590 solicitudes de personas que buscan ser beneficiadas por el mismo, predominando las solicitudes por parte de mujeres (69%). De los actuales hogares beneficiarios, los cuales perciben en promedio 3,100 pesos mensuales, 49% se compone de adultos mayores; 27% se trata de hogares con jefatura femenina; 26% tiene al menos un integrante del hogar con alguna discapacidad; 27% ha sido víctima de violencia intrafamiliar o de género; y 10% son personas que han sido afectadas por desastres naturales. De manera que, actualmente, se está beneficiando directamente a 265 personas, muchas de las cuales han encontrado tranquilidad, estabilidad e independencia con su incorporación al programa.
En este tenor, se espera que en el mediano y largo plazo, el programa incida efectivamente en el fortalecimiento de la resiliencia de la población mediante el aumento de la calidad de vida de los beneficiarios, así como con la reutilización de la vivienda deshabitada y la mejora del entorno urbano.
Cabe mencionar que Renta tu Casa ha arrojado una serie de valiosos hallazgos para entender los nuevos desafíos que tienen las futuras políticas de vivienda tanto a nivel local como federal. En primera instancia, se ha constatado que un importante número de personas destina más de 30%6 de sus ingresos para el alquiler de una vivienda, lo que compromete la satisfacción de las necesidades más básicas de los integrantes del hogar, situación que se ha ido agravando desde la pandemia por la COVID-19.
Asimismo, se ha comprobado que existen grupos que requieren de programas y apoyos permanentes de vivienda, específicamente los adultos mayores, quienes tienen serias desventajas por la dependencia que presentan hacia terceros, el deterioro de su salud, la falta de empleo y los escasos recursos que perciben. Por otra parte, las víctimas de violencia intrafamiliar y de género requieren de mayores mecanismos que les permitan transitar de manera segura de albergues o refugios temporales a viviendas que les permitan reconstruir su vida. Por último, se ha evidenciado la necesidad de comenzar a constituir un parque habitacional público que permita el desarrollo y la implementación de políticas públicas locales para la atención de los sectores más vulnerables.
Notas
1. Se sugiere consultar estudios como los de Eibenschutz y Goya (2009), Maycotte y Sánchez (2010), López Moreno y González Blanco (2014), Fuentes Flores (2015), Infonavit (2015), Ziccardi y González (2015), Monkkonen (2018).
2. Diversos autores mencionan que una tasa de vacancia saludable para el mercado inmobiliario oscila entre 5% y 8% (Bustillo y Ures, 2020; BBVA Servicio de Estudios Económicos, 2011; Mallach, 2018).
3. El estudio toma como referencia una vivienda nueva con un costo promedio de 715 392 pesos.
4. Holanda (30%), Austria (24%) y Dinamarca (21%) son los países con mayor porcentaje de vivienda en alquiler social con respecto de su parque habitacional total (Bosch Meda, 2021).
5. Anteriormente llamado Patronato Municipal de la Vivienda.
6. Parámetro internacional que estima la asequibilidad de la vivienda.
Notas
Referencias
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