La tendencia histórica en la producción y en el poder adquisitivo de los hogares demuestra que cada vez existen menos opciones para los deciles más pobres del país, un mercado muy competido para los deciles medios, y condiciones de inversión para los deciles con mayores ingresos. 

La construcción de vivienda alcanzó su nivel más bajo de la última década, mientras que dicha producción se concentra cada vez más en viviendas de rangos de precio más elevados y en categorías menos diversas. 

Sin embargo, el comportamiento de los precios, con un alza mucho mayor a la inflación, demuestra que existe un comprador para las viviendas producidas en categorías de precio alto. La financiarización de la vivienda ofrece una explicación plausible a este comportamiento, pues apunta a que los sectores con mayor poder adquisitivo compran más viviendas a manera de inversión —y estimulan una producción a la medida de ese patrón de consumo—. 

Nuestros resultados evidencian que la producción de vivienda no corresponde con la demanda del país conformada por aquellas personas que buscarían adquirir unidades de vivienda para habitarlas. Queda, entonces, la siguiente interrogante: ¿quiénes compran la vivienda que sí se produce, si no son los hogares que la requieren para vivir, manteniendo así el nivel de precios? 

Finalmente, el historial económico demuestra la ausencia del Estado, tanto en la regulación del tipo de vivienda que se requeriría construir en el país para atender el déficit de vivienda identificado (Infonavit, 2023) como en la producción de vivienda asequible para el 40% más pobre del país. 

Dentro de este análisis, existe una “cifra negra” difícil de estimar referente a la cantidad de viviendas que no se inscriben en el RUV. Esta cifra puede contener viviendas comercializadas únicamente a través de personas morales, viviendas autoproducidas, viviendas sin las condiciones de ley necesarias para ser financiadas por el Infonavit, y productores que deciden excluir esta opción de financiamiento en sus productos. 

Sobre las posibles mejoras futuras a este procedimiento de estimación de la capacidad adquisitiva, habría que decir que se consideró la totalidad de hogares, incluso a los hogares propietarios de la vivienda que habitan. Es decir: el análisis no se acotó a hogares que alquilan, hogares que cuentan con empleo formal e Infonavit/Fovissste u hogares con jefaturas de personas jóvenes, por ejemplo. En realidad, solo uno de cada cinco hogares cuenta con un miembro afiliado al Infonavit y no todos los afiliados contribuyen activamente al fondo. 

Además, en el cálculo no se toma en cuenta el esfuerzo económico requerido para pagar el enganche de un crédito hipotecario. En todo caso, estos límites tienen como consecuencia datos más optimistas en cuanto a la estimación del poder adquisitivo de los hogares, y creemos que un cálculo detallado demostraría una capacidad incluso menor. 

Una línea de estudio apremiante derivada de las conclusiones aquí expuestas es la evaluación del involucramiento del sector financiero y de las personas morales como inversionistas en bienes raíces residenciales. Esta se ve impedida por la mala disponibilidad de datos públicos sobre el sector. 

Cabe mencionar que no fue posible obtener la base de datos del RUV en su estado original (sin manipulaciones, agrupación o reclasificación de datos) mediante solicitud ante las dependencias públicas que la poseen, por lo que fue necesaria su reconstrucción manual con base en el portal oficial. Idealmente, las instancias ante las cuales se solicitó debieron entregar la base de datos sin alteraciones y en formato de datos abiertos de acuerdo con los principios de transparencia. 

Entre las versiones públicas disponibles, el equipo verificó que los datos muestran inconsistencias importantes que las vuelven inutilizables para estos fines. Estos puntos permiten afirmar que la calidad de la información pública sobre la vivienda es mala, y que es necesario desarrollar este ámbito para poder realizar análisis más complejos.