Evidencias de la financiarización de la vivienda en México: análisis cuantitativo de la producción y la demanda

Revista Vivienda Infonavit, Alternativas integrales e inclusivas, diciembre 2023.

El concepto de financiarización de la vivienda ha tomado fuerza en tiempos recientes en tanto se considera que impacta negativamente en materia medioambiental, económica y de derechos humanos. Este texto busca reducir el vacío de información existente en México mediante un análisis de la evolución de la oferta y la demanda de vivienda para demostrar el proceso de financiarización que atraviesa el país. Los resultados revelan una creciente desconexión entre la oferta y demanda, que aleja a los buscadores de hogar de cumplir su derecho humano a una vivienda adecuada y sirve más a los inversionistas que buscan rendimientos en propiedades. 

La crisis financiera internacional de 2008 propició el estudio crítico de los mercados de bienes raíces. En años recientes, una línea enfocada en el derecho humano a la vivienda adecuada, el estudio de la financiarización de la vivienda —comprendida como “los cambios estructurales … que han dado lugar a que la vivienda se considere una mercancía, una forma de acumulación de riqueza, y a menudo una garantía de los instrumentos financieros” (Farha, 2017)—, ha tomado fuerza con el respaldo de académicas como Raquel Rolnik, Stephen Stiglitz, Saskia Sassen, Leilani Farha, David Madden, David Harvey y Peter Marcuse.

El trabajo de estas y estos especialistas ha mostrado que la financiarización de la vivienda produce impactos negativos inmensos en materia medioambiental, económica y de derechos humanos. Sin embargo, aún existe un vacío de información sobre los mercados de vivienda, por lo que sus hallazgos no se han traducido en las acciones contundentes necesarias para la protección del derecho humano a la vivienda adecuada.

Este texto busca aportar a la disminución del vacío de información en México analizando la evolución de la oferta y demanda de vivienda para demostrar el proceso de financiarización que atraviesa el país. La investigación se sirve de datos abiertos y públicos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), del Registro Único de Vivienda (RUV), del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) y de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para este fin. Los resultados revelan que la producción de vivienda nueva, y los precios de la existente, cada vez se separan más de la demanda y capacidad adquisitiva de quienes buscan un hogar para vivir, para servir a la demanda de quienes buscan invertir en viviendas como vehículo de utilidades.

El concepto de financiarización de la vivienda

El mayor reto al elaborar una genealogía del concepto financiarización de la vivienda es que fue desarrollado a la sombra de otro más longevo y general, el de financiarización, el cual hunde sus raíces en el igualmente maduro concepto de mercantilización o comodificación. 

Algunos autores sitúan el nacimiento de la financiarización de la vivienda como fenómeno global durante la década de 1970 (Perucca, Freeman y Farha, 2023), por lo que su estudio aborda una cadena de sucesos relativamente recientes, postulando una categoría analítica más joven y específica. 

Manuel Aalbers, de origen belga, es un importante exponente en el estudio general de la financiarización. Junto con Rodrigo Fernández ha estudiado sus efectos en la vivienda, aun cuando su enfoque es más amplio. En 2015 escribió una entrada definiendo la financiarización en la Enciclopedia Internacional de Geografía, la cual actualizó con una segunda edición en 2019 (Aalbers, 2019). 

En lugar de proponer un molde milimétrico, Aalbers demarca la financiarización con los siguientes atributos: 

    1. se trata de un proceso históricamente recurrente que indica el decaimiento de poderes hegemónicos; 
    2. está vinculado con la emergencia de instituciones financieras distintas a los bancos; 
    3. en sentido estricto habla de la dominancia económica del sector financiero; 
    4. donde diversos sectores que tradicionalmente no son financieros se ven cada vez más dominados por narrativas, prácticas y métricas propias del sector financiero; 
    5. donde el resultado es la asetización:1 la transformación de un rango amplio de mercancías (commodities) en activos financieros comerciables —este punto siendo aquel donde diversos estudiosos confunden los fenómenos de mercantilización y financiarización cuando, en realidad, uno antecede al otro—; 
    6. incluyendo la financiarización del Estado, sector público y sus servicios, y un rango amplio de otros sectores; 
    7. y que, como consecuencia última, resultan en la financiarización de los hogares, refiriéndose a que las motivaciones, lógicas, y métricas del sector financiero dominan la manera en la que los individuos y los hogares son evaluados y la forma en la que estos toman decisiones (Aalbers, 2019). 

Para la financiarización de la vivienda como concepto específico, el texto seminal —no por ser el primero, sino por haber delineado el marco epistemológico desde donde se estudia el fenómeno— es La guerra de los lugares, de la brasileña Raquel Rolnik (2015), quien fungió como reportera especial de la Oficina del Alto Comisionado sobre Derechos Humanos de la ONU. 

[la financiarización de la vivienda es] un largo proceso de deconstrucción de la vivienda como un bien social y su transformación en una mercancía y activo financiero […] la invasión del sector de vivienda por parte del sector financiero no representa la mera apertura de otro campo para el capital de inversión. Es, de hecho, una forma peculiar de almacenamiento de valor, en la medida en que relaciona la macroeconomía con los individuos y familias, y permite, a través de mecanismos de financiamiento, la interconexión de muchos actores centrales del sistema financiero global —como los fondos de pensiones, los bancos de inversión, la banca en la sombra, instituciones crediticias e instituciones públicas—. 

Partiendo del trabajo de Rolnik, su sucesora a cargo de la relatoría, Leilani Farha, elaboró un reporte para la Asamblea General de las Naciones Unidas publicado en 2017, donde construyó una definición más específica: 

La financiarización de la vivienda se refiere a los cambios estructurales en los mercados de la vivienda y financieros y en la inversión mundial que han dado lugar a que la vivienda se considere una mercancía, una forma de acumulación de riqueza y a menudo una garantía de los instrumentos financieros que se comercializan y venden en los mercados mundiales […] La vivienda y la propiedad inmobiliaria comercial se han convertido en el “producto de elección” de las finanzas corporativas, y las empresas y los fondos financieros se están apropiando de la vivienda y los bienes inmuebles en muchas ciudades a un ritmo impresionante. 

Evidencias de la financiarización de la vivienda en México:  cambios en la producción 

El Registro Único de Vivienda (RUV) es la fuente más amplia y públicamente disponible de estadística sobre producción y precios de la vivienda en México. El registro de las unidades habitacionales en esta plataforma es obligatorio para que estas puedan ser objeto de financiamiento a través del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). 

El RUV distingue entre el registro de viviendas y la producción de nuevas unidades, por lo que es posible consultarlo específicamente para conocer la cantidad de viviendas nuevas y su tipología por metros cuadrados o rangos de precio con base en el Código de Edificación de Vivienda (Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano [Sedatu], 2017). 

En la última década, la producción de vivienda se transformó: la vivienda más barata, clasificada como Económica “A”, Popular “B1” y Popular “B2” desapareció casi por completo de la estadística de producción. En cambio, la vivienda Popular “B3” duplicó su proporción antes de desplomarse en 2023. La categoría de vivienda tradicional “C” pasó de representar 22.14% a acumular 47.47% en 2023, y la vivienda media triplicó su porcentaje para pasar de 6.26% en el bienio 2013-2014 a 19.27% en el bienio 2021-2022. 

En esta década se han cimentado tres tendencias claves en el comportamiento de la producción de vivienda: 

    1. la proporción de viviendas construidas en estratos más caros es cada vez mayor; 
    2. se ha reducido considerablemente la diversidad en la producción: en 2013 y 2014, la vivienda Popular “B3”, Tradicional “C” y Media “D” representaron 72.4% de la producción, pero en 2023 representaron 93.19%; 
    3. se observa una tendencia hacia la reducción considerable en el número de unidades producidas por bienio. 

      Además de la reducción en unidades totales, las siguientes dos gráficas muestran una reducción en el capital dedicado al sector, el cual disminuyó de manera acelerada a partir del bienio 2015- 2016. La cantidad de viviendas construidas cayó 44% hasta el bienio 2021-2022, mientras que el capital inmobiliario involucrado en el proceso de construcción de viviendas2 cayó solamente 23% en el mismo período. 

La caída de menor magnitud del capital inmobiliario comparada con la disminución en el total de unidades de viviendas construidas en el mismo período podría ser paralela a un sostenimiento de las utilidades generadas a partir de la construcción y venta de vivienda, especialmente ante un aumento sostenido y exponencial de los precios de las viviendas. 

En suma, las tres tendencias ya mencionadas son evidencia de una oferta cada vez menor, que ha favorecido la construcción de unidades más caras, y que ha reducido la diversidad de opciones disponibles. Aun así, para comprender la interacción entre la oferta y la demanda es clave la información sobre el comportamiento de precios. 

Un aumento de precios en la vivienda que no puede explicarse  desde la demanda 

Con frecuencia se argumenta que la inflación explica el aumento en los precios de la vivienda. Sin embargo, una revisión del índice de Precios de la Vivienda (IPV) y el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) —el cual, de hecho, también pondera el precio de la vivienda— muestra que los precios generales se duplicaron entre 2005 y 2023, mientras que los precios de la vivienda se triplicaron. 

Otro argumento utilizado para justificar el cambio en la composición de la oferta de vivienda construida en México es que esta responde a cambios en la demanda de vivienda en el país. Por ello, analizamos la demanda potencial de vivienda por parte de los hogares, de acuerdo con el tipo de vivienda que sería asequible según los ingresos corrientes que tienen. 

Básicamente, en este análisis se define como vivienda asequible para un hogar aquella cuyo pago mensual de hipoteca no excedería un tercio de sus ingresos corrientes totales,3 según los datos de la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares, que levanta el Inegi de forma bianual. 

Los resultados muestran que, en 2023, para 40% de los hogares en México solo serían asequibles las viviendas de la categoría Económica (A), de acuerdo con el Código de Edificación de Vivienda (2017), otro 4% más podría acceder a una vivienda en la categoría Popular B1, 12% más de la población a la categoría Popular B2, y 13% a la Popular B3. Por su parte, solo para 21% de los hogares sería asequible una vivienda categorizada como Tradicional (C), 9% vivienda Media (D), 2% vivienda Residencial (E) y, por último, solo 0.4% de la población podría pagar una hipoteca de una vivienda Residencial Plus E+ (imperceptible visualmente en la gráfica que sigue). 

Dicho análisis de la demanda potencial de vivienda en el país por parte de los hogares cobra mayor relevancia cuando se contrapone con la oferta de vivienda construida. En general, este análisis encuentra que para los hogares más pobres del país, la oferta de vivienda construida es prácticamente inalcanzable. También se concluye que el porcentaje de viviendas construidas en categorías de precios más altas es mayor al porcentaje de hogares con el ingreso suficiente para adquirirlas. 

Por ejemplo, si bien, para 40% de los hogares en México solo sería accesible una vivienda categoría Económica, la realidad es que, según el Registro Único de Vivienda, solo 0.3% de las viviendas construidas en lo que va de 2023 se encuentran dentro de ese rango de precios. Dicho de otra forma, sería 133 veces mayor el porcentaje de hogares con demanda potencial de vivienda Económica, frente al porcentaje de viviendas construidas en México durante 2023 de dicha categoría. 

Dicho análisis de la demanda potencial de vivienda en el país por parte de los hogares cobra mayor relevancia cuando se contrapone con la oferta de vivienda construida. En general, este análisis encuentra que para los hogares más pobres del país, la oferta de vivienda construida es prácticamente inalcanzable. También se concluye que el porcentaje de viviendas construidas en categorías de precios más altas es mayor al porcentaje de hogares con el ingreso suficiente para adquirirlas. 

Por ejemplo, si bien, para 40% de los hogares en México solo sería accesible una vivienda categoría Económica, la realidad es que, según el Registro Único de Vivienda, solo 0.3% de las viviendas construidas en lo que va de 2023 se encuentran dentro de ese rango de precios. Dicho de otra forma, sería 133 veces mayor el porcentaje de hogares con demanda potencial de vivienda Económica, frente al porcentaje de viviendas construidas en México durante 2023 de dicha categoría. 

Discusión y conclusiones

La tendencia histórica en la producción y en el poder adquisitivo de los hogares demuestra que cada vez existen menos opciones para los deciles más pobres del país, un mercado muy competido para los deciles medios, y condiciones de inversión para los deciles con mayores ingresos. 

La construcción de vivienda alcanzó su nivel más bajo de la última década, mientras que dicha producción se concentra cada vez más en viviendas de rangos de precio más elevados y en categorías menos diversas. 

Sin embargo, el comportamiento de los precios, con un alza mucho mayor a la inflación, demuestra que existe un comprador para las viviendas producidas en categorías de precio alto. La financiarización de la vivienda ofrece una explicación plausible a este comportamiento, pues apunta a que los sectores con mayor poder adquisitivo compran más viviendas a manera de inversión —y estimulan una producción a la medida de ese patrón de consumo—. 

 

Nuestros resultados evidencian que la producción de vivienda no corresponde con la demanda del país conformada por aquellas personas que buscarían adquirir unidades de vivienda para habitarlas. Queda, entonces, la siguiente interrogante: ¿quiénes compran la vivienda que sí se produce, si no son los hogares que la requieren para vivir, manteniendo así el nivel de precios? 

Finalmente, el historial económico demuestra la ausencia del Estado, tanto en la regulación del tipo de vivienda que se requeriría construir en el país para atender el déficit de vivienda identificado (Infonavit, 2023) como en la producción de vivienda asequible para el 40% más pobre del país. 

Dentro de este análisis, existe una “cifra negra” difícil de estimar referente a la cantidad de viviendas que no se inscriben en el RUV. Esta cifra puede contener viviendas comercializadas únicamente a través de personas morales, viviendas autoproducidas, viviendas sin las condiciones de ley necesarias para ser financiadas por el Infonavit, y productores que deciden excluir esta opción de financiamiento en sus productos. 

Sobre las posibles mejoras futuras a este procedimiento de estimación de la capacidad adquisitiva, habría que decir que se consideró la totalidad de hogares, incluso a los hogares propietarios de la vivienda que habitan. Es decir: el análisis no se acotó a hogares que alquilan, hogares que cuentan con empleo formal e Infonavit/Fovissste u hogares con jefaturas de personas jóvenes, por ejemplo. En realidad, solo uno de cada cinco hogares cuenta con un miembro afiliado al Infonavit y no todos los afiliados contribuyen activamente al fondo. 

Además, en el cálculo no se toma en cuenta el esfuerzo económico requerido para pagar el enganche de un crédito hipotecario. En todo caso, estos límites tienen como consecuencia datos más optimistas en cuanto a la estimación del poder adquisitivo de los hogares, y creemos que un cálculo detallado demostraría una capacidad incluso menor. 

Una línea de estudio apremiante derivada de las conclusiones aquí expuestas es la evaluación del involucramiento del sector financiero y de las personas morales como inversionistas en bienes raíces residenciales. Esta se ve impedida por la mala disponibilidad de datos públicos sobre el sector. 

Cabe mencionar que no fue posible obtener la base de datos del RUV en su estado original (sin manipulaciones, agrupación o reclasificación de datos) mediante solicitud ante las dependencias públicas que la poseen, por lo que fue necesaria su reconstrucción manual con base en el portal oficial. Idealmente, las instancias ante las cuales se solicitó debieron entregar la base de datos sin alteraciones y en formato de datos abiertos de acuerdo con los principios de transparencia. 

Entre las versiones públicas disponibles, el equipo verificó que los datos muestran inconsistencias importantes que las vuelven inutilizables para estos fines. Estos puntos permiten afirmar que la calidad de la información pública sobre la vivienda es mala, y que es necesario desarrollar este ámbito para poder realizar análisis más complejos. 

Notas

1. Del inglés asset: activo financiero. 

2. Se estima el capital inmobiliario total involucrado en el proceso de construcción a partir del total de unidades de vivienda construidas por categoría, multiplicado por el precio promedio de las viviendas en cada categoría. 

3. Más detalles de esta definición y operacionalización del cálculo en la Nota metodológica al final.  

Referencias

Aalbers, M. B. (2017). Corporate Financialization. Entrada en International Encyclopedia of Geography: People, the Earth, Environment and Technology (eds. D. Richardson, N. Castree, M.F. Goodchild, A. Kobayashi, W. Liu y R.A. Marston). https:// doi.org/10.1002/9781118786352.wbieg0598 

Farha, L. (2017). Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este respecto. Asamblea General de las Naciones Unidas. https://undocs.org/es/A/HRC/34/51 

Banco de México (Banxico) (2023). Tasas de Interés de Crédito a los Hogares – (CF303) [en línea]. https://www.banxico.org. mx/SieInternet/consultarDirectorioInternetAction.do?sector=18&accion=consultarCuadro&idCuadro=CF303&locale=es 

Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) (2015). Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (ENIGH) 2014 [en línea]. https://www.inegi.org.mx/programas/enigh/nc/2014/ 

Inegi (2017). Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (ENIGH) 2016 [en línea]. https://www.inegi.org.mx/programas/ enigh/nc/2016/ 

Inegi (2019). Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (ENIGH) 2018 [en línea]. https://www.inegi.org.mx/programas/ enigh/nc/2018/ 

Inegi (2021). Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (ENIGH) 2020 [en línea]. https://www.inegi.org.mx/programas/ enigh/nc/2020/ 

Inegi (2023). Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares (ENIGH) 2022 [en línea]. https://www.inegi.org.mx/programas/ enigh/nc/2022/ 

Inegi (2023a). Índice Nacional de Precios al Consumidor [en línea]. https://inegi.org.mx/app/indicadores/?tm=0&t= 10000215#D10000215#D628194 

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) (2023). Reporte Anual de Vivienda. https:// portalmx.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/2fa030a0-8cc2-4dc7-89eb-43a745061e13/2023_09_22_B06E_ ReporteAnualdeVivienda2023.pdf?MOD=AJPERES 

Perucca, J., Freeman, S. y Farha, L. (2023). The True Cost of Financialization: Housing, Human Rights and Climate Change. Journal of City Climate Policy and Economy 2(1). https://doi.org/10.3138/jccpe-2023-0201 

Registro Único de Vivienda (2023). Información Estratégica / Cifras Básicas RUV [en línea]. https://portal.ruv.org.mx/index.php/ cifras-basicas-ruv/ 

Rolnik, R. (2015) Guerra dos lugares: a colonização da terra e da moradia na era das finanças. Boitempo. 

Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) (2017). Código de Edificación de Vivienda [3.a edición]. https:// www.gob.mx/inafed/documentos/codigo-de-edificacion-de-vivienda-3era-edicion 

Sociedad Hipotecaria Federal (2023). Datos Abiertos del índice Nacional de Precios de la Vivienda [en línea]. https://transparencia. shf.gob.mx/sitepages/IndicePV.aspx 

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Doctor en Sociología por El Colegio de México (Colmex), economista por la UdeG, y maestro en Ciencias Sociales por la misma universidad. Profesor investigador en la UdeG. Atlantic Fellow del Instituto Internacional de Desigualdades de la London School of Economics. Es cofundador del Instituto de Estudios sobre Desigualdad (Indesig), y del proyecto de divulgación “Gatitos contra la Desigualdad”. Ha trabajado en Oxfam, Fundar y diferentes áreas gubernamentales, como el EVALÚA CDMX y el Instituto de Información Estadística y Geográfica en Jalisco. Es profesor de asignatura en el Colmex y anteriormente impartió clases en la Universidad Autónoma de la Ciudad de México (UACM), entre otras. Ganador del Premio Nacional de Periodismo 2022 por su artículo “La inalcanzable vivienda: ¿las nuevas generaciones no tienen vivienda porque no quieren?”, publicado en la revista NexosPuede ser contactado en majm34@gmail.com

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Abogado egresado de la UNAM y especialista en el régimen jurídico inmobiliario y en el diseño y operación de instrumentos jurídicos en materia de ordenamiento territorial y derecho de propiedad. Es socio y consultor en el despacho Grupo de Consultoría Corporativa, S.C. desde 1995. Ha sido consultor, investigador y profesor en el Programa de Estudios Metropolitanos de la UAM, el Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad de la UNAM, el Colegio Mexiquense, el Colmex, la Ibero y el Banco Mundial.

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Arquitecto y maestro en Urbanismo por la UNAM con especialización en Estudios Urbanos en Holanda, y en Desarrollo Rural Integral en Egipto. Profesor-investigador titular en la Universidad Autónoma Metropolitana-Xochimilco (UAM), miembro fundador del Programa de Investigación en Estudios Metropolitanos y profesor de la Maestría en Urbanismo en la Facultad de Arquitectura de la UNAM. Ha sido profesor en El Colegio de México (Colmex), en numerosas universidades de varios estados de la república, así como en la Universidad de Buenos Aires y en el Massachussets Institute of Technology. Ha laborado en diversas dependencias del sector público. Coordinó la realización de grandes proyectos como el programa general de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y el programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, además de ser asesor en la elaboración de la Ley General de Asentamientos Humanos.

Debido a su trayectoria, ha recibido premios como La Gran Orden de Honor Nacional al Mérito Autoral y el Premio Nacional Carlos Lazo. Tiene más de cien publicaciones en medios nacionales e internacionales. Es autor y coautor de varios libros sobre los temas del desarrollo urbano, suelo y vivienda.

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Abogado y doctor en Derecho por la UANL y maestro en Administración Pública por el Instituto Nacional de la Administración Pública en La Sorbonne, París. Ha trabajado como docente en el ITESM, en la Escuela de Gobierno y Transformación Pública y la Facultad Libre de Derecho de Monterrey, en donde es profesor fundador. Recibió el premio Instituto Nacional por un artículo en coautoría con Felipe Solís Acero. Ha sido columnista en Grupo Reforma desde 1996 y servidor público local, federal y abogado miembro del Notariado de Nuevo León.

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Licenciado en Derecho por la Universidad Iberoamericana (Ibero), maestro en Derecho por la Universidad de Warwick, Inglaterra, y doctor en Sociología por la UNAM. Se ha dedicado a la investigación académica de cuestiones urbanas y ambientales desde la perspectiva de la sociología del derecho. Asimismo, fungió como procurador federal de Protección al Ambiente entre 1994 y 2000. En los últimos años ha explorado, entre otros temas, los conflictos socioambientales y la expropiación. En 2012 promovió la formación de una red de investigadores sobre “Jueces y ciudades en América Latina”, en el contexto de la Asociación Internacional de Sociología, con el objeto de examinar el significado y los efectos del activismo judicial en el medio urbano en la región. Actualmente es vicepresidente de la Federación Iberoamericana de Urbanistas.

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Arquitecta y doctora en Urbanismo por la Universidad Federal de Río de Janeiro, Brasil. Es profesora-investigadora de diversas asignaturas en programas de pregrado y posgrado en el Instituto de Arquitectura, Diseño y Arte, de la Universidad Autónoma de Ciudad Juárez, donde además se desempeña como coordinadora del Programa de Diseño Urbano y del Paisaje. Autora del libro Densificación sustentable y habitable: viabilidad urbana, económica y sociocultural; ha publicado diversos artículos en capítulos de libro y revistas científicas.

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Ingeniero civil y doctor en Urbanismo por la UNAM. Actualmente se desempeña como profesor de la Facultad de Ingeniería de la UNAM y consultor independiente en temas de planeación, financiamiento y monitoreo. Ha sido funcionario público en Banobras y en la Conavi. Es miembro del Colegio de Ingenieros Civiles de México.

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Licenciado en Economía y maestro en Economía Industrial por la UANL; además de haber cursado un máster y doctorado en Economía Aplicada por la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB). Tiene una especialidad en Evaluación Social de Proyectos por parte del ITESM y Banobras, y en Asociaciones Público-Privadas del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Actualmente realiza un doctorado en Sostenibilidad, en la organización Fondo Verde.

Sus líneas de investigación son: economía urbana, economía del transporte, evaluación de proyectos y economía ambiental. Ha colaborado en más de 50 proyectos e investigaciones aplicadas en los tres órdenes de gobierno, así como en consultoría privada en temas relacionados con el desarrollo urbano, movilidad, evaluación de proyectos de infraestructura vial, salud, dotación de agua potable, gasoductos, protección a centros de población, entre otros.

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Es licenciada en Administración y Finanzas por la Universidad Panamericana, donde fue parte del Consejo Estudiantil de la facultad y colideró la adhesión de la institución a la Red Universitaria de Prevención y Atención a Desastres. Cuenta con estudios sobre Negociación por la London School of Economics y Emprendimiento Internacional por Hogeschool Utrecht (Países Bajos). Actualmente es maestrante en Innovación Social por Learning by Helping y profesora de Financial Analytics en Collective Academy. Antes de dirigir el capítulo mexicano de TECHO se desempeñó como su coordinadora de fomento productivo, directora nacional de finanzas y directora comercial. Asimismo, ha desempeñado varios roles de voluntariado desde 2009 y participa en redes nacionales e internacionales dentro de la sociedad civil.

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Arquitecta por la UANL, con estudios en la Universidad de Málaga, en España. Forma parte del colectivo ciudadano La Banqueta Se Respeta y es coordinadora de Diseño y Análisis Urbano de la iniciativa DistritoTec. Se ha desempeñado principalmente en el desarrollo de proyectos de intervención en el espacio público, con un amplio enfoque en paisaje y accesibilidad.

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Economista por la University of London y maestro en Ciencias en Historia Económica por la Universidad de Lund. Actualmente es el director del clúster de economía, finanzas y desarrollo internacional en Agenda for International Development, así como profesor de Economía y Desarrollo Sustentable en el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Sus intereses de investigación incluyen el crecimiento económico de largo plazo, la evolución de la desigualdad y la historia de las transiciones energéticas. Es autor del libro de reciente publicación: Pandenomics: una introducción a la historia económica de las grandes pandemias (Malpaís/UNAM).

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ANAVEL MONTERRUBIO REDONDA

Doctora en Sociología y Maestra en Planeación y Políticas Metropolitanas por la UAM-Azcapotzalco. Posdoctorante por el National Centre of Competence in Research North-South (nccr-ns) Suiza EPFL. Es profesora-investigadora C, de tiempo completo en la UAM-Azcapotzalco. Fue subdirectora general de Análisis de Vivienda Prospectiva y Sustentabilidad de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) de 2018 a 2021. Es investigadora en el Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública de la Cámara de Diputados y directora de Planeación Estratégica del Instituto de Vivienda de la CDMX. Sus áreas de investigación son: producción del hábitat urbano, política habitacional nacional y de la CDMX, renovación urbana, conflicto urbano, planeación urbana y planeación participativa.

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GUILLERMO GÁNDARA FIERRO

Doctor en Economía y máster en Economía Regional y Urbana por la UAB, y en Economía Aplicada, Administración e Ingeniería Industrial por el ITESM. Sus áreas de especialidad son la prospectiva ambiental y urbana, la educación para la sostenibilidad y la economía ambiental. Ha dirigido el máster en Prospectiva Estratégica en el ITESM, donde trabajó como profesor e investigador en la Escuela de Gobierno y Transformación Pública. Actualmente es profesor titular en el departamento de Relaciones Internacionales del ITESM. Es miembro del Millenium Project y de la Red Iberoamericana de Prospectiva.

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MIGUEL CASTILLO CRUZ

Ingeniero civil y maestro en Mecánica de Suelos por el Instituto Politécnico Nacional (IPN). Es especialista en el análisis y diseño geotécnico de cimentaciones y pavimentos. Cuenta con una trayectoria profesional de más de 30 años, alternando la práctica profesional con la academia, la investigación, el servicio público y la práctica privada. Actualmente es profesor de las Academias de Geotecnia y Vías Terrestres, así como vocal de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Geotécnica 2021-2022. Ha ocupado cargos públicos como subdirector de Planeación y Control en el Ayuntamiento de Naucalpan, Estado de México, entre otros.

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ENRIQUE GUEVARA ORTI

Ingeniero mecánico electricista por la Facultad de Ingeniería de la UNAM, con estudios de especialización en México y el extranjero en Protección Civil, Sistemas de Alerta Temprana y Gestión Integral de Riesgos de Desastre. Inició su trayectoria en el Instituto de Ingeniería en la Coordinación de Instrumentación Sísmica. Fue coordinador operativo del Servicio Sismológico Nacional y en el Cenapred ocupó diferentes cargos desde su incorporación en 1989, donde actualmente es el director general. Ha sido asesor y consultor de la Secretaría de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil de la Ciudad de México (CDMX), de la LXII Comisión de Protección Civil de la Cámara de Diputados federal, de la Estrategia Internacional para la Reducción del Riesgo de Desastres de las Naciones Unidas y de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe.

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FLORES CORONA

Geógrafa egresada de la UNAM con maestría en Sociedades Sustentables por la UAM. Tiene un diplomado en Gestión, Ingeniería y Ciencias para la Resiliencia de los Desastres. Es técnica básica en Gestión Integral del Riesgo por la Escuela Nacional de Protección Civil y se desempeña como investigadora en Geotecnia y Cimentación, de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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LEONARDO E. FLORES CORONA

Ingeniero civil y maestro en Ingeniería con especialidad en Estructuras por la Facultad de Ingeniería de la UNAM. Coordina el Grupo de Trabajo redactor de las Normas Mexicanas sobre mampostería en el Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación, y es secretario en la Sociedad Mexicana de Ingeniería Sísmica. Se desempeña como jefe de departamento de Ingeniería Sísmica y Mecánica estructural de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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MICHELLE MUNIVE GARCÍA

Geógrafa egresada de la UNAM con maestría en Sociedades Sustentables por la UAM. Tiene un diplomado en Gestión, Ingeniería y Ciencias para la Resiliencia de los Desastres. Es técnica básica en Gestión Integral del Riesgo por la Escuela Nacional de Protección Civil y se desempeña como investigadora en Geotecnia y Cimentación, de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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ANTULIO ZARAGOZA ÁLVAREZ

Geógrafo por la UNAM. Cuenta con diplomados en Gestión, Ingeniería y Ciencias para la Resiliencia en los Desastres. Labora como jefe de Departamento de Análisis de Fenómenos Geotécnicos, de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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JOEL ARAGÓN CÁRDENAS

Maestro en Ingeniería con especialidad en Estructuras por la Facultad de Ingeniería de la Universidad Autónoma de México (UNAM). Formó parte de la Subdirección de Riesgos Estructurales en el Centro Nacional de Prevención de Desastres (Cenapred), donde actualmente es subdirector de Vulnerabilidad Estructural de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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LEOBARDO DOMÍNGUEZ MORALES

Ingeniero civil por Benemérita Universidad Autónoma de Puebla con Maestría en la División de Estudios de Posgrado de la Facultad de Ingeniería de la UNAM, donde fue profesor investigador. Ha participado en proyectos sobre instrumentación geotécnica, sísmica y puvial en diversas partes del mundo y ha colaborado en misiones de apoyo técnico en América Latina y Asia. Es miembro fundador del Comité de la Estrategia Mexicana para la Mitigación de Riesgos por Inestabilidad de Laderas.

Actualmente es el subdirector de Dinámica de Suelos y Procesos Gravitacionales, de la Dirección de Investigación del Cenapred.

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YOLANDA FERNÁNDEZ MARTÍNEZ

Doctora en Arquitectura por la Universidad de Guanajuato, así como licenciada y maestra en Arquitectura por la Universidad Autónoma de Yucatán (UADY). A lo largo de su trayectoria se ha desempeñado tanto en el sector privado, el público, como en la docencia, trabajando como profesora e investigadora en la Facultad de Arquitectura de la UADY, y desde el año 2000 en el área de diseño y desarrollo urbano y vivienda. Actualmente es coordinadora de la Maestría en Arquitectura de la FAUADY. Sus áreas de investigación son la expansión urbana, así como los instrumentos normativos.

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MARIO ALFREDO HERNÁNDEZ SÁNCHEZ

Doctor en Humanidades, con especialidad en Filosofía Moral y Política, por la Universidad Autónoma Metropolitana-Iztapalapa (UAM-I). Se desempeña como profesor investigador de la Facultad de Filosofía y Letras, así como coordinador del Posgrado Interinstitucional en Derechos Humanos en la Universidad Autónoma de Tlaxcala. Es integrante del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel I. A lo largo de su trayectoria ha sido profesor invitado en numerosas universidades y fungió como asesor de la Presidencia del Consejo Nacional para Prevenir la Discriminación y de la Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de México.

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MAIRA GABRIELA JURADO GUTIÉRREZ

Maestra en Derechos Humanos por la Universidad Iberoamericana con estudios en Cooperación Internacional para el Desarrollo, y Licenciada en Relaciones Internacionales, también por la Universidad Iberoamericana. Actualmente se desempeña como directora de Operación y Seguimiento a Programas en la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial Urbano (Sedatu).

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CARINA ARVIZU MACHADO

Maestra en Diseño de Ciudad y Ciencias Sociales por la London School of Economic and Political Sciences y arquitecta por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Actualmente se desempeña como directora de Desarrollo Urbano del Tren Maya en el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) y fue subsecretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda en la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial Urbano (Sedatu).

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MALINALLI HERNÁNDEZ-REYES

Estudiante del Doctorado en Estudios Humanísticos del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Su investigación se centra en los efectos de las tareas reproductivas en la labor productiva de la mujer en la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM). Es maestra en Ingeniería y Administración de la Construcción por la misma institución y por la Universidad Veracruzana. Realizó una estancia académica en el Grupo de Investigación en Geografía y Género del Departamento de Geografía en la Universidad Autónoma de Barcelona para la revisión metodológica de su investigación doctoral.

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ALEJANDRA PALACIOS M.

Arquitecta por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Se desempeña como especialista de Apoyo en Sistemas de Información Geográfica para las Áreas de Vivienda y Urbanismo del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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JOAQUÍN R. GARCÍA V.

Arquitecto por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Se desempeña como especialista de Apoyo para el Área de Vivienda del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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CARMEN ARMENTA MENCHACA

Arquitecta por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. Es especialista en Diseño Urbano y Desarrollo Inmobiliario. Ha desarrollado una trayectoria profesional híbrida, alternando su trabajo entre la academia, la investigación tanto científica como aplicada, y la práctica privada de la profesión. Su principal línea de investigación es la vivienda, privilegiando la investigación aplicada para el desarrollo de metodologías y programas, dirigidos a dar solución a la problemática de vivienda en los sectores de población históricamente más vulnerables y vulnerados. Desde el 2014 es líder del Área de Vivienda del Centro Cemex-Tec de Monterrey.

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ELENA V. V. SOLÍS PÉREZ

Licenciada en Psicología por la Universidad Autónoma Nacional de México (UNAM) y especialista en producción social de vivienda de bajos ingresos. Cuenta con una trayectoria de más de 45 años en la administración pública, la academia y la iniciativa privada. Ha colaborado en organismos de vivienda y de regularización de la tenencia de la tierra en el ámbito federal y de la Ciudad de México. Ha realizado investigaciones en materia de vivienda y política habitacional para el Banco Mundial, Hábitat para la Humanidad América Latina y el Caribe y el Centro Cooperativo Sueco. Colaboró con la Comisión de Vivienda para las reformas a la Ley de Vivienda 2006. De 2007 a la fecha dirige el Centro de Apoyo Mejoremos, una organización distinguida con el Premio Nacional de Vivienda 2014, en la categoría de Producción Social de Vivienda Urbana.

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PEDRO PACHECO SOLANO Y ALICIA SOFÍA LANDÍN QUIRÓS

Estudiantes de noveno semestre de Ingeniería en Desarrollo Sustentable del Tecnológico de Monterrey. Desde enero de 2018 han sido asistentes de investigación en el Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM participando en la elaboración de atlas de riesgo y planes de desarrollo urbano.

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SEBASTIÁN FAJARDO TURNER

Estudiante de décimo semestre de la carrera de Arquitectura del Tecnológico de Monterrey. Desde enero de 2020 se desempeña como asistente de investigación en el Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM, donde ha participado en la elaboración de planes municipales de desarrollo y un estudio sobre la expansión urbana de Monterrey.

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DIEGO FABIÁN LOZANO GARCÍA

Biólogo egresado de la Facultad de Ciencias de la UNAM. Cuenta con una Maestría en Ciencias y un Doctorado del Departamento Forestal en el área de Análisis Geoespacial, por la Universidad de Purdue, Indiana, en Estados Unidos. Es director y fundador del Laboratorio de Sistemas de Información Georreferenciada del ITESM, campus Monterrey. También es miembro del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel I. Tiene una amplia experiencia en el uso de herramientas de percepción remota para análisis de riesgos, calidad ambiental y desarrollo urbano.

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ROBERTO PONCE LÓPEZ

Doctorado en Estudios Urbanos y Planeación por el Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), en Estados Unidos, y una Maestría en Política Pública por la Universidad Carnegie Mellon (CMU), en Estados Unidos. Actualmente es profesor-investigador de la Escuela de Gobierno y Transformación Pública del Tecnológico de Monterrey. Su investigación es sobre la modelación urbana y el diseño de políticas públicas de transporte y uso de suelo.

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PALOMA SILVA DE ANZORENA

Experta en el diseño de políticas públicas, subsidio y financiamiento a mercados de vivienda y desarrollo urbano sustentable en Latinoamérica y el Caribe. Actualmente labora en el Banco Interamericano de Desarrollo en Washington. A lo largo de su trayectoria profesional se ha desempeñado como ministra de Vivienda en México y directora general adjunta de Sociedad Hipotecaria Federal. Es socia fundadora de IXE Banco y AFORE XX, así como miembro del consejo de administración de diversas instituciones públicas. También se desempeña como catedrática con más de 20 años de experiencia, impartiendo clases a nivel licenciatura y maestría.

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NORMA GABRIELA LÓPEZ CASTAÑEDA

Es abogada por el Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM) y Maestra en Derecho Fiscal por la Universidad Panamericana (UP). Desde diciembre de 2018 tiene a su cargo la Dirección de Incorporación y Recaudación del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). A lo largo de su trayectoria ha ocupado diversos cargos en otras instituciones públicas, como el Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE) y la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP). Asimismo, ha laborado en la industria privada y la academia.

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IRENE ESPINOSA CANTELLANO

Economista y funcionaria pública. Desde enero de 2018 ocupa el cargo de subgobernadora del Banco de México, convirtiéndose en la primera mujer dentro de la Junta de Gobierno que se estableció con la autonomía en 1994, y la primera en ocupar un rol cupular en el banco central mexicano desde su creación en 1925. Cuenta con una trayectoria de más de 25 años de experiencia en el sector financiero y académico. Se ha destacado profesionalmente tanto en la administración pública como en organismos financieros internacionales.

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JOANA CECILIA CHAPA CANTÚ

Doctora en Economía con especialidad en Teoría Económica y Aplicaciones, titulada con honores, por la Universitat de Barcelona (UB). Desde 2003 es profesora de tiempo completo de la Facultad de Economía de la Universidad Autónoma de Nuevo León (UANL), y desde 2016 es directora de su Centro de Investigaciones Económicas. Es miembro del Sistema Nacional de Investigadores, Nivel II, así como miembro fundador y activo de asociaciones vinculadas al análisis sectorial y de finanzas públicas. Del 2007 a la fecha cuenta con alrededor de 50 publicaciones. Sus principales áreas de interés son los modelos multisectoriales, el crecimiento económico y las finanzas públicas.

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MARÍA EUGENIA HURTADO AZPEITIA

Doctora en Arquitectura y profesora en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) desde 1982. Es jefa del taller de proyectos del grupo de apoyo técnico solidario Espacio Máximo y Costo Mínimo, A.C. desde 1983. Junto con su asociado, Carlos González y Lobo, sus trabajos y proyectos han sido distinguidos con diversos premios, entre los que destacan el premio Vassilis Sgoutas 2011, otorgado por la Unión Internacional de Arquitectos UIA en Tokio, y el premio honorífico Magdalena de Plata, 2013, concedido por la Federación de Arquitectura Social – FAS. Ha impartido cursos y dictado talleres en organizaciones civiles de Chile, Cuba, España, México, República Dominicana y Marruecos. Es miembro de la Asociación Mexicana de Arquitectas y Urbanistas (AMAU) y formó parte de la red XIV-E: Vivienda Rural del CYTED-HABYTED de Cooperación Iberoamericana.