Por Víctor Delgadillo
Este artículo propone aprovechar la existencia de un amplio patrimonio inmobiliario de propiedad pública desocupado en la Ciudad de México, con la creación de una nueva forma de acceso a la vivienda social en alquiler moderado (asequible o reducido). Además de diversificar las formas de vivienda para la población vulnerable que no puede pagar los altísimos costos de alquiler y créditos hipotecarios que prevalecen actualmente, se daría un uso y función social a estas edificaciones subutilizadas; el gobierno conservaría la propiedad inmobiliaria y, al alquilarlos a precios diferenciados, posibilitaría a la política pública competir con los altos costos del mercado.
Más de 50 años de políticas de vivienda social en régimen de propiedad privada en México han conducido a que los más pobres sigan siendo excluidos del acceso a la vivienda. En la periferia, amplios territorios no aptos se siguen urbanizando informalmente, mientras que el suelo y la vivienda se encarecen en extensas zonas urbanas centrales; asimismo, existen seis millones de viviendas vacías en el país (Inegi, 2020b), mayoritariamente producidas por la política federal habitacional del período 2000-2013.
A lo anterior se suma la reciente ola de urbanización especulativa que, a través de fideicomisos inmobiliarios articulados a capitales financieros globales, ha conducido a la verticalización del desarrollo urbano y al incremento colosal de las rentas en las principales ciudades del país, con el consecuente desplazamiento in-directo de amplios grupos sociales.
Un tercer factor que contribuye al encarecimiento del acceso a la vivienda para los sectores urbanos más encarecidos, y que ha sido poco estudiado hasta ahora, es la presencia de un amplio patrimonio inmobiliario de propiedad pública que se encuentra desocupado desde hace décadas.
En este artículo, con base en algunos estudios previos en diversas áreas urbanas centrales de la Ciudad de México, se propone la creación de una nueva forma de acceso a la vivienda social en alquiler moderado en inmuebles de propiedad pública. Esto con la finalidad de diversificar las formas de acceso a la vivienda, particularmente para la población cuyos ingresos o estancia transitoria en la ciudad hacen inviable el acceso a un crédito (aun subsidiado) para la compra de una vivienda propia.
Esta propuesta tiene varias ventajas: por un lado, daría un uso y función social al patrimonio inmobiliario público que se encuentra subutilizado, sin que el gobierno pierda la propiedad inmobiliaria; por el otro, la población más pobre no dependería de la larga búsqueda de suelo a la venta y de ahorrar un enganche para acceder a una vivienda, a través del endeudamiento.
El alquiler a precios diferenciados (más caro para los locales comerciales y hogares de medianos ingresos, pero más barato para población vulnerable) permitiría tanto el cruce de subsidios y financiamiento como que la población de bajos ingresos resida en áreas urbanas accesibles, dotadas con equipamientos y servicios urbanos. De esta forma se posibilitaría a la política pública competir con los altos costos del mercado, para garantizar el derecho a la vivienda a todas las personas.
Encarecimiento de suelo y vivienda en la Ciudad de México
En 30 años la ciudad creció casi en un millón de habitantes y 1.2 millones de viviendas. Pasó de albergar a 8 235 744 habitantes y 1 798 067 viviendas en 1990, a alojar 9 209 944 residentes y 3 034 239 viviendas en 2020 (Inegi, 1990 y 2020).El número de viviendas se incrementó más que la población. Sin embargo, estos datos esconden procesos diversos, pues en estos 30 años, seis alcaldías centrales tuvieron un decrecimiento de 350 199 habitantes y un incremento de 356 293 viviendas; mientras que las otras 10 alcaldías, ocho ubicadas al sur y dos centrales (Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo), incrementaron en 1 306 646 habitantes y 879 879 viviendas. Estos datos evidencian claros procesos de despoblamiento con incremento de viviendas en la ciudad construida y fuertes procesos de urbanización incipiente en alcaldías que no cuentan con infraestructura, equipamientos y servicios urbanos (Tabla 1).
Según las autoridades locales, 20 000 hogares al año son expulsados de la capital mexicana por los costos del suelo y la vivienda (IPDPCM, 2022). En la Ciudad de México, la oferta habitacional predominante se ha dirigido a la vivienda de clases medias y altas: la vivienda más barata se vendía desde 807 307 pesos (en muy pocas colonias del norte y oriente de la ciudad), pero los precios alcanzan los 38-66 millones de pesos en el enclave Polanco-Santa Fe, en el poniente de la capital (IPDPCM, 2022).
Garrido (2022) evidencia que los precios de la vivienda en venta y en alquiler en la Ciudad de México no solo se han incrementado, sino que se han expandido a las alcaldías aledañas, de forma que en la mitad del territorio de la capital del país es imposible comprar una casa para más de la mitad de habitantes. En un contexto como este, ¿por qué la política de vivienda social de los organismos públicos insiste en que la única forma de acceso a la vivienda es la propiedad privada?
Alquiler y desalojos
La vivienda en alquiler es una forma de alojamiento vigente, muy diversa y con distintos submercados formales e informales, que abarca diferentes espacios arrendados (casas, departamentos, cuartos), tipos de usuarios (bajos, medianos o altos ingresos), tipos de arreglos (palabra, escritos, legales), garantías exigidas (fianzas, pagos por adelantado), la intermediación (agencias, administradores, cobradores), y la relación propietario-inquilino (personal, empresas, corporativos). Cada submercado tiene sus características predominantes y sus territorios (Castillo et al., 1996; Coulomb, 1991 y 2006; Jaramillo y Parias, 2023; Link y Marín-Toro, s.f.).
En la Ciudad de México, de acuerdo con los resultados de la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 (citado en Infonavit, 2022), la vivienda en arriendo formal e informal alcanza 44% del parque habitacional. Diversos registros de las tres últimas décadas (Coulomb, 1991 y 2006; Ponce, 2014; Salazar et al., 2014) indican que el mayor porcentaje de la vivienda en alquiler se encuentra en áreas urbanas centrales. Así, por ejemplo, en 2000, el Centro Histórico registró 48% de vivienda en alquiler, pero este promedio se incrementaba en los barrios del norte hasta 59.1% (Delgadillo, 2011).
A pesar de lo anterior, el régimen de vivienda en alquiler en la Ciudad de México se encuentra desprotegido por la legislación. Desde el congelamiento de alquileres de 1942 y su descongelamiento en la década de 1990,1 el arrendamiento de vivienda se ha reducido a un asunto entre particulares, apenas consignado en el Código Civil. Se trata de un mercado de vivienda que ni es incentivado ni regulado, por lo que frecuentemente ocurren desalojos, con o sin orden judicial, y despojos de inmuebles, a través de prácticas fraudulentas amparadas en escrituras apócrifas (HIC, 2022). Según la organización Habitat International Coalition América Latina (HIC), entre 2014 y 2019 se realizaron 3 000 desalojos al año; y durante la pandemia por la COVID-19 esta situación empeoró, pues muchos inquilinos perdieron sus fuentes de ingreso y ya no pudieron seguir pagando el alquiler (HIC, 2020).
El problema se agrava en los selectos barrios centrales, revalorizados por la política pública y la inversión privada, que encarecen tanto las rentas urbanas como el precio de los alquileres. En estos territorios, por ejemplo, el gobierno debería defender el uso del suelo habitacional, impidiendo que las viviendas en alquiler ingresen a las plataformas de alquiler (pues esta no es la vocación del uso del suelo habitacional, sino del comercial). En términos más amplios, la política pública debería contribuir a regular los precios de los alquileres, pues la vivienda no es una mercancía, sino un derecho humano reconocido por la constitución política del país y la ciudad.
El despilfarro urbano
Es difícil mensurar la dimensión del despilfarro urbano constituido por inmuebles deshabitados, subutilizados2 y en ruinas en la Ciudad de México y su Centro Histórico. En 2020, 7.51% del parque habitacional de la capital (207 026 unidades) se encontraba deshabitado y 71 780 viviendas (2.3%) eran de uso temporal, del tipo que se ofertan en la plataforma Airbnb3 (IPDPCM, 2022). Sin embargo, estos porcentajes se incrementan en ciertas alcaldías céntricas, como Cuauhtémoc (10.84% y 5.1%), Benito Juárez (10.34% y 3.19%) y Miguel Hidalgo (9.89% y 4.67%), respectivamente (Sedatu, 2023).
Por otro lado, en las dos últimas décadas asistimos a la producción de un enorme despilfarro urbano integrado por nuevos edificios financiados por capitales globales, que no se ocupan durante largos períodos porque se construyen como activos financieros. Los inmuebles, inamovibles por definición, son transformados en inversiones móviles a través de su conversión en títulos bursátiles que se cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores. En México, en 2009 aparecieron los Fideicomisos Inmobiliarios en Bienes Raíces (Fibras) que gozan de exenciones diversas (Impuesto Sobre la Renta, Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) para “activar” el mercado inmobiliario. En una investigación reciente he dado cuenta del asedio inmobiliario que padece el Centro Histórico de la Ciudad de México en los límites del perímetro A. Se trata de inversiones financiero-inmobiliarias que lucran con una ciudad que no es suya, encarecen las rentas del suelo y, aunque generan empleos en el proceso de la construcción, son edificios que después ni se usan (Delgadillo, 2022b).
Entre 2002 y 2006, el gobierno del Distrito Federal expropió 248 inmuebles, 98 en el Centro Histórico, 35 considerados monumentos históricos4 (Delgadillo, 2011). Sin embargo, dos décadas y cuatro administraciones después, aún quedan 48 edificios sin haber sido rehabilitados (ACH, 2023). Se trata de inmuebles cuyos ocupantes fueron reubicados por el riesgo de derrumbe, y que han permanecido sin uso durante ya dos décadas. Ninguno de los tres últimos gobiernos informa por qué tales edificios no han sido intervenidos: ¿falta de presupuesto?, ¿cuestión de prioridades?, ¿por los trámites que implica rehabilitar monumentos históricos?
Asimismo, en estudios realizados hace dos décadas (Coulomb y Delgadillo, 2001; Delgadillo, 2011), identificamos en el centro de la ciudad 127 inmuebles, propiedad del gobierno federal, en su mayoría desocupados y deteriorados, así como 12 edificios deshabitados propiedad del gobierno del Distrito Federal (Coulomb y Delgadillo, 2002). A ello se suman unas tres decenas de inmuebles en ruinas y abandonados desde hace décadas, como los de Leandro Valle 44 (Imágenes 1 y 2) y Santa Veracruz 43 (Imágenes 3 y 4). Se trata de un colosal desperdicio inmobiliario.
Una nueva forma de acceso a la vivienda: alquiler moderado de edificios de propiedad pública
Crear una oferta de vivienda social en régimen de alquiler moderado en edificios de propiedad pública es útil, sobre todo en un contexto de encarecimiento del suelo y la vivienda, como el que se ha descrito. Con el concepto alquiler moderado nos referimos a un tipo de alquiler cuyos montos son de bajo costo y, por lo tanto, son asequibles para la mayoría de la población. Un programa de esta naturaleza recupera la modalidad de vivienda en arrendamiento, diversifica las formas de acceso a la vivienda social, permite el reúso del patrimonio edilicio de propiedad pública —abandonado y subutilizado—, mientras el gobierno mantiene la propiedad pública de los inmuebles y les da un uso social, contribuyendo además a repoblar y a fortalecer la diversidad socioeconómica de las áreas urbanas centrales.
La oferta de vivienda en alquiler moderado en inmuebles de propiedad pública es típica de los países europeos de la posguerra: en Francia surgieron los enormes conjuntos Habitation a Loyer Moderé (HLM – habitación de alquiler moderado); mientras que en Alemania un enorme parque de vivienda social, recientemente privatizado, se ofertaba bajo la forma del geschützte o kontrollierte Miete (alquiler protegido o alquiler controlado). En México, las viviendas sociales que produjeron diversos organismos públicos de vivienda hasta la década de 1970 eran mayoritariamente en régimen de alquiler (allí están los casos de la Unidad Nonoalco Tlatelolco o Villa Olímpica). Una muy reciente experiencia de vivienda social en alquiler moderado en inmuebles de propiedad pública se realiza en la comuna Recoleta, de Santiago de Chile, que, aunque en su escala es pequeña, es muy significativa (La experiencia de Recoleta por arriendo a precio justo, 2022).
La población objetivo de este programa de vivienda social son residentes de bajos ingresos (con ingresos de hasta tres veces el salario mínimo), estudiantes, adultos mayores, indígenas, trabajadores de las áreas que rodean esos edificios y la población que desee residir en esas zonas. Esta diversidad de población permitiría que unos inquilinos paguen alquileres un poco más altos, para permitir que otros inquilinos paguen alquileres más bajos.
Los inmuebles, que generalmente incluyen comercios y servicios en planta baja, deberían alojar a un cierto número de hogares de medianos ingresos, con el propósito de cobrar un alquiler de mercado a comercios y algunas viviendas, para permitir el cruce de financiamiento y subsidios. Así, los espacios que se alquilan a un mayor precio subsidian a los inquilinos de menores ingresos.
Este programa debería tener un inicio ambicioso: rehabilitar una decena de inmuebles con alrededor de 500 departamentos para tener un impacto en el corto plazo y competir con el mercado de vivienda en alquiler. La propuesta de esta cantidad inicial de inmuebles y viviendas es arbitraria, pero pretende ser un programa piloto de una escala considerable, no un proyecto piloto de un solo inmueble, en un centro histórico en cuyo perímetro A en 2020 había 57 800 viviendas y en la plataforma Airbnb se ofertaban alrededor de mil alojamientos (Delgadillo, 2022).
A diferencia de hace dos décadas, cuando proponíamos que un programa de este tipo podría ser financiado y administrado por una asociación público-privada (Coulomb y Delgadillo, 2002), ahora considero que su financiamiento debe ser público, y público-social en su gestión y administración (esto debido a que los inversionistas tienen su propia lógica de lucro).
El gobierno podría considerar la asociación con propietarios que carecen de recursos para rehabilitar sus inmuebles, pero que podrían tener interés en sumarse a este programa de vivienda en arrendamiento. Hay ejemplos de ello. En Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, funciona un reciente programa de vivienda en alquiler donde el municipio es intermediario entre propietarios de viviendas vacías e inquilinos, aporta un subsidio y paga por adelantado los seis primeros meses de renta como garantía a los propietarios de los inmuebles, quienes usan las rentas para ponerse al corriente en el pago del impuesto predial y los servicios de agua (Ampudia y Lizárraga, 2023).
Colofón
Las políticas urbanas y los negocios inmobiliarios han conducido al encarecimiento de rentas en amplios territorios de la Ciudad de México, mientras que la política de vivienda social insiste en la vivienda en propiedad privada, cosa que es cada vez más difícil de producir por el colosal incremento de los precios del suelo.
En este contexto y reconociendo que el gobierno local posee un importante patrimonio inmobiliario que se encuentra ocioso, se propone la creación de una oferta de vivienda social en alquiler moderado en inmuebles de propiedad pública, que permita confrontar el despilfarro, regular y competir en escala con los precios de los alquileres y diversificar las formas de acceso a una vivienda digna y segura para gruesos grupos de la población.
El Estado debería proteger a sus habitantes, confrontando las presiones financiero-inmobiliarias y comerciales que conducen al éxodo de habitantes de las áreas urbanas centrales. No solo se deben regular las plataformas digitales de alojamiento temporal, sino defender el uso de suelo habitacional impidiendo los cambios de uso. Para los inmuebles en ruinas y abandonados se debe implementar una política impositiva progresiva que promueva su aprovechamiento y, en un momento, su confiscación o expropiación, para utilizarlos en el mercado de vivienda social en alquiler moderado.
Por último, se deben revisar cuidadosamente los beneficios e impactos negativos de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, y en su caso estipular nuevas condiciones de su funcionamiento. En términos más amplios, se debería desarrollar una política urbana que impida la construcción de elefantes blancos, promueva el uso de los edificios nuevos deshabitados y condicione la edificación de nuevos proyectos a las inmobiliarias propietarias de edificios recién construidos que se encuentren ocupados. Se trata de revertir este despilfarro urbano.
Notas
1. El 24 de julio de 1942, en el marco del ingreso de México a la Segunda Guerra Mundial y de la industrialización del país, el Ejecutivo federal decretó el congelamiento de alquileres de la vivienda como una medida para proteger la calidad de vida de la clase trabajadora. Este decreto fue ratificado en 1948. El descongelamiento de los alquileres de la vivienda se decretó en 1992, pero entró en vigor en 1997.
2. Edificios deshabitados o desocupados son inmuebles que, al margen de su estado físico, permanecen vacíos y sin uso durante largos períodos. Los edificios subutilizados son aquellos en los que solo una parte de ellos es aprovechada con distintos usos y el resto permanece sin uso. En los centros de las ciudades frecuentemente hay edificios que solo usan los comercios y espacios en planta baja, mientras que los pisos superiores permanecen sin uso durante tiempos prolongados.
3. En el año 2000 las viviendas en alquiler temporal eran 22 122 (IPDPCM, 2022).
4. La Ley Federal de Monumentos y Zonas de Monumentos Arqueológicos, Históricos y Artísticos define como monumento histórico a los objetos muebles e inmuebles producidos entre 1521 y 1900. Es decir, la herencia cultural que proviene de la Colonia y del siglo XIX.
Referencias
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