Las personas vulnerables que sufren violaciones a su derecho a una vivienda adecuada enfrentan múltiples obstáculos normativos y de desproporción en las relaciones de poder que se identifican en el ejercicio de este derecho, a la hora de buscar defenderse frente a los tribunales. Esta situación, además de representar una violación al derecho en análisis, el debido proceso y la defensa, dificulta las acciones tendientes a enfrentar la crisis de asequibilidad en la cual estamos inmersos. Para paliar esta situación, en el país se ha conformado la primera clínica jurídica en materia de derecho a la vivienda.
México y el mundo están sufriendo los efectos de una crisis de la vivienda que se refleja en la desprotección de este derecho para millones de personas.1 Si bien para la población empobrecida y vulnerable, la crisis de la vivienda ha sido la norma en todos los tiempos (Madden y Marcuse, 2016), hoy estamos en presencia de una brecha especialmente significativa entre los precios de la vivienda, por un lado, y el crecimiento de los salarios de la población que perciben ingresos medios o bajos, por el otro. Se trata de una crisis de asequibilidad2 derivada de una mercantilización de la vivienda sin precedentes.
Eso se debe en buena medida a los efectos del capitalismo global financiarizado, que ha convertido los inmuebles en la principal reserva de riqueza en el mundo. Tan solo “de 2017 a 2020, el valor global de los activos inmobiliarios residenciales aumentó en 90 billones de dólares, alcanzando la asombrosa cifra de 258.5 billones de dólares, según Savills Research.3 Para ponerlo en perspectiva, todas las acciones de los mercados bursátiles mundiales tienen un valor de 109.2 billones de dólares, el PIB mundial es de 84.8 billones de dólares y todo el oro que se ha extraído vale apenas 12.1 billones de dólares” (Farha y Gertten, 2022).
Si bien no se presenta de manera homogénea en todas las latitudes (Lapavitsas, 2016), el fenómeno de la financiarización es una de las razones principales por las cuales los precios de la vivienda no están creciendo conforme a la demanda, sino a partir de una lógica especulativa, lo que provoca una reducción significativa en las opciones de vivienda asequible. Su desarrollo ha sido posible gracias a múltiples factores como son la presencia de grandes excedentes financieros de corporaciones, fondos estatales y sistemas de pensión invertidos en el mercado financiero global, pero también a la colaboración de los gobiernos que la han propiciado a través de la puesta en marcha de instrumentos y normativas ad hoc.
A los efectos de la financiarización4 se acompañan también nuevas formas de gentrificación impulsada por los inversores en búsqueda permanente de nuevos espacios para incrementar sus ganancias, y que se sufren de manera muy violenta y conflictiva en los territorios. La población vulnerable siempre, pero también clases medias y jóvenes profesionales, al no poder acceder a viviendas adecuadas conforme a su nivel de ingreso, se encuentran obligados a vivir hacinados, en barrios precarios, muy alejados de sus lugares de trabajo y redes de apoyo, a pagar porcentajes exorbitantes de sus salarios para la vivienda, a sufrir cargas excesivas —como solicitudes de garantías como son fianzas, aval bancario, depósito de garantía, estudio de solvencia— e incluso actos de discriminación —con cierta frecuencia, muchos propietarios no alquilan a personas con hijos pequeños o que tengan determinado color de piel— para acceder a la renta de un espacio, o a vivir bajo amenaza de desalojo.
En este contexto, el derecho está cumpliendo un papel de extrema relevancia. Si bien la gran mayoría de las constituciones de los países de la región —incluyendo a México y a su capital— reconocen el derecho a una vivienda adecuada (DVA), los grupos empresariales y políticos que se benefician de la mercantilización han estado presionando para debilitar las regulaciones que puedan existir para enfrentar sus efectos. Además, buscan impedir la adopción de iniciativas que tienen como fin reforzar la defensa del DVA, poner freno a los efectos de la financiarización, e incluso, las que plantean alternativas de vivienda no especulativa. Aunado a ello, en México y en otros países latinoamericanos, este fenómeno se beneficia del alto nivel de inseguridad jurídica de la tenencia,5 de frecuentes actos de corrupción a diferentes niveles, de la impunidad en la cual quedan las acciones violentas empleadas para vaciar, tanto a partir de desalojos judiciales como no, espacios céntricos y atractivos de las personas que allí habitan, y de garantías jurídicas y procesales insuficientes para los inquilinos y las personas que sufren desalojos y otras violaciones a su DVA.
En los apartados siguientes analizaremos brevemente algunos de los obstáculos que las personas más vulnerables encuentran al intentar defenderse frente a los tribunales y, ligado a ello, nos referiremos a la conformación de la primera clínica jurídica del país sobre el derecho a una vivienda adecuada. Finalmente, mencionaremos algunas de las acciones que sería necesario poner en marcha para enfrentar estos obstáculos.
I. Obstáculos y dificultades en el acceso a la justicia de las personas en situación de vulnerabilidad en relación con el DVA
El derecho a la vivienda adecuada no se limita a los elementos que señalan las Observaciones Generales 4 y 7 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU,6 sino que también implica tener la posibilidad de defenderle frente a cualquier violación, incluso de particulares (Wilson, 2020) y, para ello, tener a disposición recursos administrativos, judiciales o de otra índole que sean adecuados, accesibles, no onerosos, rápidos y eficaces.7
Las violaciones al DVA que se reflejan en los millones de personas vulnerables desalojadas judicialmente por la ejecución de hipotecas o demandas de incumplimiento de contrato de arrendamiento, se pueden entender a partir de la indefensión jurídica causada por la falta de adecuación del marco legal que tome en cuenta el derecho a la vivienda, así como por la desproporción en las relaciones de poder que se identifican en el ejercicio de este derecho. Para ilustrar esto último podemos tomar como ejemplo el caso de una hipoteca en la cual el acreedor es una entidad bancaria, misma que tiene el capital para ejercer acción jurídica con grandes despachos de abogados en contra de un deudor hipotecario que está en desventaja frente a su contraparte. Como se puede observar, las reglas civiles esconden esta desigualdad de condiciones.
El acceso a la justicia para quienes resienten una violación a su DVA y además son parte de grupos en situación de vulnerabilidad, es uno de los grandes pendientes a nivel nacional y local. Para comenzar, no se tiene información oficial sobre la situación de las personas que acuden a defender su vivienda en tribunales, quiénes son, cuál es su situación jurídica y qué demandan.8 Aunado a ello, hasta ahora existe una débil actividad judicial en materia de vivienda en tribunales federales y en la Suprema Corte de Justicia de la Nación con un desarrollo de estándares todavía incipiente (Escoffié y Emanuelli, 2021). Aun así, el máximo tribunal ha reconocido la necesidad de dar atención prioritaria a las personas que se encuentran en situación desfavorable en términos sociales y económicos.9
Si bien existen múltiples formas a través de las cuales se judicializan problemas de vivienda, ya sea en la justicia federal o local, en este texto nos enfocaremos en el sistema de justicia civil local, debido a que es la justicia común y por tratarse de un campo recurrente de acción frente a las miles de relaciones contractuales que rigen la vida cotidiana. Los principales obstáculos que identificamos en este ámbito son los siguientes: a) obstáculos de acceso: aquellas dificultades que impiden llevar a instancias jurisdiccionales violaciones del DVA, y que pueden ser atribuibles a factores sociales, económicos e institucionales; b) obstáculos de proceso: este tipo de barreras recaen principalmente en la legislación, que al ser aplicada tiene como resultado una defensa débil e ineficiente.
El caso de la CDMX nos da un ejemplo de ambos. Según cifras oficiales, en 2023 fueron ejecutadas alrededor de 2 000 órdenes de desalojo emitidas por tribunales (SSCCDMX, 2023). De las personas desalojadas, no se sabe cuántas contaron con una defensa adecuada, y además, se tienen indicios que señalan que los juzgadores no aplicaron estándares del DVA (Sánchez-Carro, en prensa). Aunado a esto, el Código de Procedimientos Civiles regula los desalojos a través de un juicio especial, caracterizado por ser un juicio sumario en el cual se prioriza la desocupación de un inmueble (Salcedo, 2011), de modo que contempla plazos reducidos, no permite la suspensión del desalojo y limita la posibilidad de ofrecer pruebas supervenientes.
De forma grave, el Código además no garantiza que las personas sean oportunamente notificadas de un desahucio, contemplando entonces que quienes no comparezcan lleven el juicio “en rebeldía”. Es decir, la ley ordena que el juzgado entienda que la persona no quiso atender el juicio y, por tanto, no le da posibilidad de ser oída, cuando en muchos casos las razones de no comparecer están relacionadas únicamente con la ausencia de recursos económicos para la defensa. A consecuencia de ello, muchas personas acaban siendo desalojadas sin siquiera tener claridad en relación con el juicio en su contra.10
De esta forma, la legislación y el proceso judicial entrañan vulneraciones y obstáculos que socavan la efectividad del DVA, el derecho a una defensa adecuada y al debido proceso.
II. Sobre las razones para abrir una clínica dedicada al derecho a la vivienda que atienda a personas vulnerables
En la Ciudad de México, pocos son los espacios en los que se da asesoría y representación jurídica accesible a personas en situación de vulnerabilidad, como la defensoría pública local. Durante años, organizaciones de base populares en defensa de la vivienda, redes de personas afectadas y defensoras de derechos, habían mantenido una preocupación común: la necesidad de un espacio de defensa de vivienda seria y accesible.11 Para responder a esta demanda, la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat se alió con la Universidad Iberoamericana, dando origen en 2022 a la Clínica Jurídica sobre Derecho a la Vivienda Adecuada María Luisa Marín.12
La clínica tiene como principales actividades la formación de estudiantes en materia de DVA compaginada con la asesoría jurídica para grupos y personas en situación de vulnerabilidad. También desarrolla acciones de investigación, capacitación e incidencia. En su corto camino, y considerando sus limitados recursos, ha acompañado 14 casos relacionados con desalojos y vivienda alternativa, corte de servicios, incumplimiento de contratos, así como personas sin hogar. Las actividades de la clínica son guiadas por un consejo asesor integrado por académicos, abogados ligados a movimientos sociales y especializados en la defensa de la vivienda, que toman las decisiones colectivamente.
Desde un inicio, la clínica trazó una metodología que conjuga el DVA con las demás ramas del derecho, para así lograr una estrategia robusta a favor de las personas que resienten una violación a sus derechos, lo que también busca impulsar cambios en la concepción que se tiene en el ámbito jurídico tradicional de instituciones del derecho privado o del propio derecho a la vivienda.
En este primer año de trabajo, la clínica, además de los ya mencionados, ha enfrentado obstáculos que influyen en el resultado de los casos en seguimiento, tales como la falta de entendimiento de la vivienda como un derecho humano en la legislación local y por autoridades, lo que hace que sea tratada solo como un inmueble u objeto de contrato regulado por el derecho privado, así como la lentitud de atención a casos de vivienda en el Poder Judicial local, en fiscalías o en instituciones dedicadas a garantizar vivienda, frente a casos críticos que requieren una respuesta rápida por parte del gobierno, pues se encuentra en juego la vida digna e integridad de personas.
Reflexiones finales
Al considerar el contexto esbozado en la introducción, la concreción del derecho a la vivienda adecuada presenta múltiples desafíos. Así como la financiarización de la vivienda no hubiera sido posible sin la adecuación —o el debilitamiento— de una serie de normativas o el establecimiento de nuevas figuras jurídicas que hoy la posibilitan, la defensa y realización plenas de este derecho exigen una serie de modificaciones normativas —y en la práctica de abogados y juzgadores— que reconozcan que el sistema legal —y por lo tanto, también el ámbito civil— está encabezado por una Constitución que debe ser leída a la luz de los tratados internacionales en materia de derechos sociales. Lo que debemos ser capaces de sobrepasar es la brecha que existe en las políticas neoliberales entre lo retórico (por el beneficio común) y la realización (por el beneficio de una pequeña clase gobernante), tantas veces evidenciada por los movimientos sociales (Harvey, 2008).
Para empezar, algunas de las demandas que se han hecho escuchar con mayor frecuencia en este ámbito son las relacionadas a la urgencia de generar información desagregada en materia de violaciones al derecho a una vivienda adecuada y, en este marco, en relación con los desalojos que se lleven a cabo; contar con defensorías públicas especializadas que asuman la defensa del DVA para personas vulnerables y puedan nivelar relaciones de poder y desventaja. Aunado a ello, los diferentes estados del país deberían dotarse de legislaciones inquilinarias garantistas que, entre muchas otras cosas, establezcan la obligatoriedad de registrar los contratos de arrendamiento; con legislaciones que prevean estándares de derechos humanos en relación con los desalojos; y con políticas de vivienda que ofrezcan alternativas a las personas vulnerables desalojadas o que han sido víctimas de otras violaciones a su derecho a la vivienda.
Notas
1. Un reciente Informe del Relator Especial para el Derecho a una Vivienda Adecuada reporta que en el mundo existen unos 1 600 millones de personas que no cuentan con una vivienda adecuada y carecen de servicios esenciales. Las proyecciones indican que, para 2030, esta crisis podría afectar hasta a 3 000 millones de personas (ONU, 2023).
2. En la presentación del Reporte Anual de Vivienda 2023 del Infonavit, por ejemplo, el director de esta institución reconoce que en el país ha habido un vertiginoso aumento en los precios de la vivienda, lo que ha dificultado el acceso a créditos hipotecarios (Infonavit, 2023).
3. Actualizando los datos al 2022 esta misma fuente reporta que, si bien en ese año el valor de los bienes inmuebles se redujo a partir de efectos relacionados con la pandemia, la propiedad seguía siendo la mayor reserva de riqueza del mundo (Tostevin, 2017).
4. Para profundizar, se puede consultar: De la Peña, A. y Jaramillo, M. (2023, diciembre). Evidencias de la financiarización de la vivienda en México: análisis cuantitativo de la producción y la demanda. Revista Vivienda Infonavit. https://revistavivienda.infonavit.org.mx/2023/12/14/evidencias-de-la-financiarizacion-de-la-vivienda-en-mexico-analisis-cuantitativo-de-la-produccion-y-la-demanda/
5. Según el Programa Nacional de Vivienda 2021-2024, “En México, 16.3% de las viviendas propias habitadas carecen de tenencia segura por falta de escrituras. Esto repercute especialmente en grupos en condición de discriminación y vulnerabilidad como la población indígena y los hogares rurales, cuyas viviendas carecen de escrituras en una proporción mucho más elevada (23.6% y 25.3%, respectivamente)”. Los principales retos que el documento identifica tienen que ver con la ausencia de un registro de lotes irregulares; con el hecho de que el proceso de escrituración adolece tanto de información insuficiente como de difusión ineficiente en relación a los trámites y catastros realizados en el registro público; a los altos costos de los trámites notariales; y al bajo número (41%) de viviendas rentadas que cuentan con un contrato de arrendamiento. A ello debería sumarse el hecho de que el sistema jurídico no reconoce las relaciones de posesión que se dan en éste contexto.
6. Es importante resaltar en este punto que el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (Comité DESC) es el intérprete autorizado del Pacto Internacional sobre Derechos Económicos, Sociales y Culturales, tratado que es vinculante para México. En este mismo sentido, tanto las observaciones generales como la jurisprudencia del Comité DESC hace parte del bloque de constitucionalidad, así lo ha reconocido la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por ejemplo en el amparo directo en revisión 3516/2013, en donde hizo uso de la Observación General No. 4 sobre derecho a la vivienda, aplicando sus estándares y reconociendo sus elementos integrantes.
7. Comité DESC, Observación general n. 9, Sobre la aplicación interna del Pacto, párrs. 9 y 10.
8. Las únicas cifras que se tienen son aquellas relacionadas con los desalojos provenientes de tribunales locales que llegan a hacerse públicas, como lo hace el Poder Judicial CDMX, no así en otras entidades.
9 Ver el Amparo en Revisión 3516/2013 resuelto por la SCJN.
10. Esta situación ha sido cuestionada en tribunales, con resultados poco favorecedores, puede consultarse al respecto la tesis Arrendamiento inmobiliario. El artículo 957, segundo párrafo, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, no viola los principios de seguridad jurídica y debido proceso. Semanario Judicial de la Federación, décima época, tesis: 1a. CXL/2017 (10a.), instancia: Primera Sala, tipo: aislada, materia(s): constitucional civil, registro: 2015233, en la cual la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación determinó que las reglas de la controversia de arrendamiento no son violatorias del derecho a un debido proceso.
11. Si bien existen algunos abogados populares que trabajan de forma solidaria y gratuita, su número es muy reducido frente a una crisis de vivienda de gran envergadura.
12. María Luis Marín fue una de las líderes más visibles del movimiento inquilinario que surgió en Veracruz en 1922. El movimiento impulsó una gran huelga de pagos que duró más de 38 meses y motivó la elaboración de una serie de legislaciones específicas sobre el tema hoy abrogadas.
Referencias
Escoffié Duarte, C. y Emanuelli, M. (2021) El derecho a una vivienda digna y adecuada: experiencias comparadas de tutela judicial. En C. Courtis (coord.), Manual sobre justiciabilidad de los derechos económicos, sociales, culturales y ambientales (833-859). Suprema Corte de Justicia de la Nación.
Farha, L. y Gertten, G. (2022, Marzo). La gentrificación no está detrás de la crisis de la vivienda en México. La financiarización sí (en línea). The Washington Post. https://www.washingtonpost.com/es/post-opinion/2022/03/08/ gentrificacion-que-es-mexico-push-documental-financiarizacion/
Harvey, D. (2008). El neoliberalismo como destrucción creativa. Apuntes de Cenes, 27 (45). https://www.redalyc.org/articulo.oa?id=479548752002
Infonavit (2023). Reporte Anual de Vivienda 2023.
Instituto Nacional de Estadística y Geografía (2020). Encuesta Nacional de Vivienda.
Lapavitsas, C. (2016). Beneficios sin producción. Cómo nos explotan las finanzas. Traficantes de Sueños.
Madden, D. y Marcuse, P. (2016). En defensa de la vivienda. Capitán Swing Libros.
Organización de las Naciones Unidas (2019). Informe Relatoría Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este respecto, A/HRC/40/61.
Organización de las Naciones Unidas (2023). Informe Relatoría Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este respecto, A/78/192.
Salcedo Flores, A. (2011). Las controversias de arrendamiento inmobiliario: 25 años de inconstitucionalidad. Alegatos (77) 33-62.
Sánchez-Carro, D., La importancia del balance. La protección judicial del Derecho a la vivienda frente a actores privados en México (en prensa).
Secretaría de Seguridad Ciudadana, Síntesis Informativa. https://www.ssc.cdmx.gob.mx/storage/app/media/Sintesis/21122023/ SSC.pdf
Tostevin, P. (2017). How much is the world worth? Savills Blog. https://www.savills.com/blog/article/216300/residential-property/ how-much-is-the-world-worth.aspx
Wilson, S. (2020). The right to adequate housing. En J. Dugard et al. (eds.), Research Handbook on Economic, Social and Cultural Rights as Human Rights (180-201). Edward Elgar Publishing.
